Vom Immobilienprofessor zu 4,5 Mrd. € Assets under Management | Dr. Stephan Bone-Winkel im Podcast

00:00:00: Es gibt kein Wirtschaftsgut auf der Welt, in dem so viel Kapital gebunden ist wie die Immobilie.

00:00:04: Und es wird kaum ein Wirtschaftsgut so schlecht vorbereitet, gebaut wie die Immobilie,

00:00:09: weil kaum jemand denkt darüber nach, was die Immobilie bezwecken soll,

00:00:13: was Inhalt sein soll, wie der Nutzen ausgelegt wird, wie dauerhaft es ist, wie nachhaltig es ist.

00:00:18: Und für mich war das irgendwie so ein klar, wenn ich also Millionen, viele Millionen in die Hand nehme

00:00:22: und wir reden wirklich von großem Summen, dann muss ich doch vorne ein bisschen Hirnschmalz reinstecken können.

00:00:26: Und deshalb ist es wichtig, dass wir Wissen akkumulieren zu dem Thema.

00:00:30: "Mittel Stars", der Mittelstand und Unternehmerpodcast.

00:00:34: Ehrlich, direkt und ungefiltert.

00:00:37: Von und mit Markus Seidel.

00:00:40: Moin und herzlich willkommen zu einer neuen Folge "Mittel Stars". Mein Name ist Markus Seidel

00:00:44: und heute zu Gast ist der Stefan Bohne Winkl.

00:00:46: Und damit wird das ein echtes Schwankerl für Immobilienliebhaber, denn wir haben heute

00:00:50: einen echten Professor für Immobilienprojektentwicklung hier.

00:00:54: Er erzählt uns, wie er begonnen hat Immobilien zu entwickeln, das Wort "Unternehmen im Immobilien"

00:00:59: in Deutschland groß zu machen und zum Schluss ein Unternehmen mit 4,5 Jahren Essels

00:01:04: an der Management erfolgreich verkauft hat.

00:01:06: Herzlich willkommen Stefan.

00:01:07: Freu mich jetzt zu sein, danke für die Einladung.

00:01:09: Ja, ich freue mich heute riesig, weil ich endlich mal eine ganze Menge über Immobilien lernen darf.

00:01:13: Kannst du dich ganz, ganz kurz beschreiben?

00:01:16: Ja, ich bin 59 Jahre alt noch, hab vier Kinder, bin glücklich verheiratet, bin Unternehmer

00:01:23: und gleichzeitig Hochschullehrer.

00:01:25: Das heißt, dass was ich mir so theoretisch ausdenke, darf ich da praktisch dann auch umsetzen.

00:01:29: Und hab auch das Glück in der Immobilienwelt gelandet zu sein.

00:01:33: Das ist mir ungefähr zufällig entstanden, aber der Beruf macht mir große Freude, immer noch große Freude.

00:01:39: Ich bin leidenschaftlich Projektentwickler und freue mich da auch Studierende ausbilden zu können

00:01:45: und ihnen was mitgeben zu können auf dem Weg.

00:01:48: Cool, es ist zufällig entstanden mit dem Immobilienbereich.

00:01:50: Also ich muss ja schon sagen, wir hatten ja das Vorgespräch.

00:01:53: Du hast ja trotzdem sehr stringent darauf hingewaltet und vor allem sehr akademisch und sehr wissenschaftlich.

00:01:57: Und das finde ich ja, da hatte ich hier schon mal einen Gast, finde ich super beeindruckend.

00:02:01: Aber da kommen wir gleich zu.

00:02:03: Kommst du aus einem Unternehmerhaushalt? Also war dir das schon in die Wiege gelegt oder war das Zufall?

00:02:08: Ja, auf jeden Fall. Ich komme aus einem Unternehmerhaushalt.

00:02:10: Mein Vater in dem Fall hat verschiedene Firmen gehabt, vom Landmaschinenhandel bis zur Immobilienentwicklung auch.

00:02:18: Ist aber auch nur durch Zufall in die Immobilienwelt geraten, weil er Hallen hatte, die nur saisonal gebraucht worden sind

00:02:25: und die man dann in den Zeiten, wo sie nicht gebraucht worden sind, untervermieten konnte.

00:02:30: Und so ist man in das Vermietungsgeschäft eingestiegen.

00:02:33: Aber das war alles sehr regional fokussiert und auch nicht nachhaltig so gesehen.

00:02:38: Aber das heißt Unternehmertum war schon tagtäglich irgendwie zugegen,

00:02:42: aber immer irgendwie Unternehmer und hat irgendwas gemacht, was Unternehmerisch ist.

00:02:45: Richtig, ja.

00:02:46: Hast du auf dem Schulhof in der Schule schon das Talent dafür entdeckt und irgendwas auf dem Schulhof gedealt

00:02:51: oder war das so, meine Mannchen haben ja sowas.

00:02:53: Die sehen einfach Einkaufspreise, Verkaufspreise und fangen dann irgendwas zu handeln.

00:02:56: Hast du sowas in keinem Teil?

00:02:57: Das nicht. Was ich gemacht habe in der Schule war zum Beispiel, ich habe eine Schülerzeitung gegründet,

00:03:03: in der Schule, in der ich dann gelandet bin, relativ frisch mit 14 Jahren.

00:03:08: Und die hieß Lesbri, die Zeitung. Und dort habe ich Anzeigen verkauft an regionale Gewerbetreibende,

00:03:18: die halt über Anzeigengeschäfts sich gehofft haben, in der Frequenz zu erzeugen.

00:03:22: Und habe damit der Schreibmaschine diese Schülerzeitung aufgebaut.

00:03:26: Und damit haben wir kein Geld verdient, aber wir konnten zumindest die Druckkosten bezahlen,

00:03:30: sie kostenlos abgeben und ab und zu eine Pizza essen gehen.

00:03:34: Also das war so, das was ich gemacht habe in der Schule.

00:03:37: Und dann war ich auch unternehmerisch. Wo bist du zur Schule gegangen?

00:03:40: Also wo kommst du her?

00:03:41: Ich bin geboren in Koblenz und bin da zunächst auch in die Schule gegangen

00:03:44: und bin dann mit 14 gewechselt auf ein Gymnasium im Münsterland,

00:03:49: in Internat in dem Fall, in einer Kloster Schule, wenn man so will,

00:03:52: professionell geprägt und habe da mein Abitur gemacht.

00:03:55: Und dann war ich aber froh, dass ich wieder in Koblenz in einem Münsterland sein

00:03:59: oder bleiben musste, sondern bin dann nach Köln gegangen, um dort zu studieren.

00:04:02: Also du bist eher ländlich aufgewachsen

00:04:04: und ich habe es aber schon schnell auch rausgezogen in die große weite Welt

00:04:07: und er entstehte.

00:04:09: Ja, in jedem Fall.

00:04:10: Und ich bin auch wirklich ein sehr oberner Mensch

00:04:12: und kann mir auch nicht vorstellen, auf dem Land zu wohnen.

00:04:14: So schön es ist in den Bergen oder irgendwo auf dem See zu sein,

00:04:17: aber Berlin ist schon cool in Deutschland und Städte sowieso.

00:04:21: Und dann bist du nach Köln gegangen, hast du direkt irgendwas im mobilen Bereich studiert

00:04:25: oder wie kam das alles so zustande?

00:04:27: Ich war in der Uni Köln, hab da BWL studiert

00:04:29: und da gab es zwar ein Lehrstuhl für Wohnungswirtschaft,

00:04:31: aber das fand ich denkbar uninteressant.

00:04:33: Da ging es nur um Wohnungspolitik in dem Sinne.

00:04:35: Und ich habe mich auch nicht für Immobilien interessiert.

00:04:38: Ich hatte eine ganz wilde Mischung aus Versicherungsbetriebslehre,

00:04:41: Wirtschaftspsychologie und strategisch Unternehmensplanung.

00:04:45: Das waren so meine drei Majors.

00:04:47: Und das waren die drei Professoren, von denen ich am meisten gelernt habe.

00:04:51: Und deshalb habe ich mir die ausgewählt.

00:04:53: Ich war aber in der Uni auch nie oft präsent,

00:04:55: weil es so eine Massen-Uni in Köln gewesen

00:04:58: und da war es immer effizient, sich ein Lehrbuch zu schnappen

00:05:00: und sich auf Klausuren vorzubereiten.

00:05:02: Ich glaube, im gesamten Grundstudium war ich vielleicht 10 Mal in der Uni.

00:05:05: Und dann habe ich lieber nebenher gearbeitet.

00:05:07: Ich war HIV, also studentischer Mitarbeiter.

00:05:09: So hieß es für einen amerikanischen Dozenten,

00:05:12: der dort ein Programm gemacht hat, was sehr unternehmerisch war auch.

00:05:15: Und habe da auch ein bisschen Geld verdient,

00:05:17: musste ich auch in mein Studium zu finanzieren.

00:05:20: Und hast du aber nebenbei, da warst du mit Immobilien noch gar nicht belastet?

00:05:24: Also null.

00:05:25: Ich hatte auch vor, zunächst wollte ich mal Journalist werden,

00:05:28: aber dann habe ich festgestellt,

00:05:30: dass ich eine etwas Brotlose Situation erzeugt.

00:05:33: Und habe dann mich umorientiert,

00:05:36: dann wollte ich zu einer Rückversicherungsgesellschaft gehen.

00:05:39: Weil das Geschäft fand ich sehr international,

00:05:42: da hätte man viel reisen können.

00:05:44: Sehr wichtig auch, wenn man Naturereignisse versichern kann,

00:05:48: Orkan, Überschwemmungen, ähnliches.

00:05:51: Und auch dafür sorgt, dass überhaupt bestimmte Geschäfte gemacht werden können.

00:05:54: Wenn sie nicht versicherbar sind, können sie nicht gemacht werden.

00:05:57: Ich habe tatsächlich im Studium eine Freischussregelung.

00:06:00: Ich hatte neun Semester studiert,

00:06:02: ein Semester noch im Ausland verbracht

00:06:04: und habe mich angemeldet zur Prüfung,

00:06:06: ohne mich richtig vorbereitet zu haben.

00:06:08: Aber Freischuss ist Freischuss, man kann es ja mal probieren.

00:06:10: Und dann war ich so gerade 24 geworden, war plötzlich mit dem Examen fertig.

00:06:14: Und es war auch ganz gut gelungen, alles.

00:06:16: Ich wollte dann nicht mehr wiederholen, ich war ja durch.

00:06:18: Und dann hat mich mein Vater anrufen gesagt,

00:06:21: ich habe hier ein Grundstück und eine Baugenehmigung und ein Mietvertrag.

00:06:25: Irgendeiner muss das Ding mal übernehmen und bauen, ich habe keine Zeit.

00:06:28: Und du weißt sowieso nicht, was du machen willst.

00:06:30: Und dann habe ich das gemacht und nach kurzer Zeit festgestellt,

00:06:34: dass das Geschäft super spannend ist.

00:06:36: Weil man mit unheimlich vielen spannenden Menschen zu tun hat,

00:06:39: mit Bürgermeistern, mit Vertretern von Banken,

00:06:42: Finanzierungsinstituten, mit Baufirmen.

00:06:45: Und dann auch schließlich mit den Nutzern.

00:06:48: Und das war hochspannend, hat mich begeistert.

00:06:51: Und ich habe dann festgestellt, dass man mit Immobilien auch gutes Geld verdienen kann.

00:06:58: Sag mal die Parameter von so einem Geschäft,

00:07:00: dass man sich das herleiten kann, als mathematische Gleichung.

00:07:03: Ja, ist ganz einfach, kann man im Kopf gut nachrechnen.

00:07:07: Damals haben so Grundstücke so um die 100 Euro,

00:07:10: eine 100 DM, sorry, wir waren noch in der DM-Aktzeit gekostet.

00:07:13: Pro Quadratmeter.

00:07:14: Und in der Regel konnte man dann darauf was bauen.

00:07:18: In dem Fall dieses Verbrauchermarktes, den ich als erstes Projekt da hatte.

00:07:21: Das waren 3000 Quadratmeter, die wir vermietet haben,

00:07:24: an so typische Filialisten wie den Rewe-Markt oder Physiotherapeuten, Bäcker und Ähnliche.

00:07:30: Und da konnte man vermieten, bevor man anfing mit dem Bauen.

00:07:34: Das heißt, man hat also quasi nicht spekulativ gearbeitet,

00:07:36: sondern hatte schon seine langfristigen Nutzer,

00:07:38: die zehn Jahresverträge unterschrieben haben.

00:07:40: Das Bauen hat so um die 1000 DM pro Quadratmeter gekostet.

00:07:44: Das heißt, der Einstand war dann ungefähr bei 1100, 1200.

00:07:47: Die haben 10 Mark ungefähr Miete gezahlt, mal 12.

00:07:51: Das heißt, wir hatten auf die 3000 Quadratmeter ungefähr,

00:07:54: das mich rechnen, 360.000 Euro Miete.

00:07:57: Das Bauen all innen war dann ungefähr 3 Millionen.

00:08:01: Das hat man komplett von der Bank finanziert bekommen seinerzeit,

00:08:04: weil man hatte das Grundstück und man hat auch die Mietverträge gehabt.

00:08:07: Das Grundstück als Sicherheit, ne?

00:08:09: Genau, Sicherheit in Zukunft, wie ein Cashflow auch, auf 10 Jahre gerechnet.

00:08:13: Man hat persönlich gehaftet seinerzeit.

00:08:15: Es gab noch nicht die heute verbreiteten Non-Records-Finanzierung,

00:08:19: wo man die Haftung ausschließt.

00:08:22: Und dann blieb einiges übrig.

00:08:24: Also ich habe mir ausgerechnet bei 360.000 Euro Miete

00:08:27: und eine Anuität von 10%, also ungefähr 7% Zinsen plus 3% Tilgung.

00:08:32: 7% Zinsen damals?

00:08:33: Ja, wir hatten damals richtig 7%.

00:08:35: Da würden heute alle weinen und fast alle wären Bankrott.

00:08:37: Ja, das war im Jahr 1989 ungefähr.

00:08:42: Da hatten wir eine Hochzinsphase.

00:08:44: Und da hatte man aber auch auf Unternehmensanleihen auch 7%, 8% bekommen.

00:08:49: Also es war ein Hochzinsniveau.

00:08:51: Ich habe dann festgestellt, man hat ungefähr 60.000 DM-Mark Überschuss,

00:08:55: Mieteinnahme versus Zinszahlung und Anuität gehabt.

00:08:59: Und das war ungefähr das, was ich als Einstiegsgehalt

00:09:01: bei der Rückversicherungsgesellschaft bekommen hätte.

00:09:04: Und dann dachte ich, Eureka, das ist ein Moment,

00:09:07: wo man vielleicht, wenn man jedes Jahr so ein Ding baut,

00:09:09: sich auch nachhaltig gut finanzieren kann

00:09:12: und vielleicht noch ein bisschen rechts und links schauen kann,

00:09:15: was man sonst im Leben so machen könnte.

00:09:17: Also bist du nicht für 60.000 Euro mehr Zurückversicherung gegangen?

00:09:19: 6000 DM-Mark im Jahr?

00:09:20: Ja, ne, bin ich nicht.

00:09:22: Sondern habe dann, habe ich mich ins Auto gesetzt, bin nach Köln gefahren,

00:09:27: in die Universitätsbibliothek, haben gesagt, ich muss mich irgendwie weiterbilden.

00:09:31: Weil mein Vater konnte es nicht.

00:09:33: Und ich konnte auch alle möglichen Leute fragen,

00:09:35: aber die hatten alle jeweils nur ihr kleines Halbwissen.

00:09:37: Zu immobilieren?

00:09:38: Zum Thema immobilieren.

00:09:39: Das war ja einfach nicht tief genug.

00:09:40: Genau.

00:09:41: Okay.

00:09:42: Ich wollte in Dingen auf den Grund gehen und verstehen,

00:09:44: warum man offenbar hier so Abitrage-Gewinne machen kann,

00:09:49: wissenschaftlich betrachtet.

00:09:51: Und dann in der Universitätsbibliothek zu Köln war nichts null.

00:09:56: Also zum Thema Gewerbeimmobilien, keinerlei Eintrag.

00:09:58: Keine Literatur, keine Professor zum Bereich Immobilien, Gewerbeimmobilien im Speziellen.

00:10:03: Das war alles 1989 noch relativ.

00:10:05: Ganz Deutschland keine.

00:10:06: Und ich habe dann über einen Zufall einen Professor an der European Business School

00:10:12: im Rheingauer kennengelernt, Karl-Werner Schulte,

00:10:14: der seinerzeit von der immobilien Branche, also namhaften Vertreter in der Branche,

00:10:19: gebeten worden ist, sich mit dem Thema zu beschäftigen.

00:10:22: Und er fand es interessant, dass auch da nichts da war,

00:10:26: obwohl Investition in Finanzierung im Industriebereich

00:10:29: als sehr stark verbreitet ist,

00:10:31: und fing an, sich damit zu beschäftigen

00:10:33: und versprochen einen Studiengang aufzulegen,

00:10:36: der berufsbegleitend zum Thema Immobilienökonomie aufgelegt worden ist.

00:10:41: Das nannte sich auch Kontaktsturm Immobilienökonomie.

00:10:44: Und als wir uns kennengelernt hatten,

00:10:46: habe ich ihn gefragt, ob ich bei ihm promovieren könnte,

00:10:49: um zu forschen und den Sachen auf den Grund zu gehen.

00:10:51: Und er hat mich gefragt, ob ich nicht diesen ersten Jahrgang betreuen möchte,

00:10:54: dieses Kontaktsturbens.

00:10:56: Und dann habe ich ihn betreut, so als Assistent,

00:10:58: habe dann Kaffee gekocht und die Leute begrüßt und Kopien gemacht.

00:11:01: Kaffee gekocht und ein Mitkommuniton.

00:11:03: Für meine Mitkommuniton.

00:11:04: Mit denen du später an die Schulbank gedrückt hast.

00:11:06: Richtig, richtig.

00:11:07: Genau, und es waren alles Leute in der Branche,

00:11:09: die schon mit dicken Autos unterwegs waren,

00:11:11: und die alle einige Jahre älter waren.

00:11:13: Also wie so ein Aster Studiengang heute,

00:11:14: die man nachschiebt oder irgendwas.

00:11:16: Genau, die waren im Average so um die 30 Jahre alt.

00:11:19: Und ich war damals, was ich, 24.

00:11:22: Und dann hatte ich die Gelegenheit, halt zu promovieren,

00:11:25: habe dann ein Thema gefunden

00:11:27: und bin für einige Monate in die USA gereist

00:11:30: und habe mich da in die Library of Congress in Washington DC gesetzt,

00:11:34: wo jedes Buch, was jemals in Amerika veröffentlicht worden ist, auch existiert.

00:11:37: Und da war auch eine Menge Zeugs da.

00:11:40: Aber so praktiker Literatur, die für mich ganz willkommen war,

00:11:43: so "How to be a successful Developer",

00:11:45: habe das dann studiert, ausgewertet und versucht,

00:11:48: wissenschaftlich zu verarbeiten in einer Dessertation.

00:11:52: Na ja, und so gesehen habe ich dann Freude daran gefunden,

00:11:57: weil wenn man in der Lage ist,

00:11:59: komplett das Neuland zu betreten, dann ist es reizvoll.

00:12:03: Aber das ist eigentlich schon krass.

00:12:04: Du hattest ja praktische Erfahrungen gesammelt.

00:12:06: Du hast bei deinem Fahrtag quasi auch reinschnuppern können.

00:12:08: Das war dir aber alles etwas zu leicht.

00:12:10: Du wolltest Immobilien wirklich komplett verstehen.

00:12:13: Du wolltest das Thema einmal durchdringen

00:12:15: und dann ja wahrscheinlich das perfekte Immobilien,

00:12:18: Immobilien-Empwicklungsunternehmen,

00:12:20: vielleicht auch bauen später die perfekte Immobilie bauen auch.

00:12:23: Du wolltest einmal dadurch.

00:12:25: Genau, und die Grundüberlegung war auch da relativ simpel.

00:12:28: Es gibt kein Wirtschaftsgurt auf der Welt,

00:12:31: in dem so viel Kapital gebunden ist wie die Immobilie.

00:12:34: Und es wird kaum ein Wirtschaftsgurt so schlecht vorbereitet,

00:12:38: gebaut wie die Immobilie,

00:12:39: weil kaum jemand denkt darüber nach, was die Immobilie bezwecken soll,

00:12:43: wie groß sie sein soll.

00:12:45: Das wird fixiert durch Baugesätze,

00:12:47: aber was Inhalt sein soll, wie der Nutzen ausgelegt wird,

00:12:51: wie dauerhaft es ist, wie nachhaltig es ist,

00:12:53: darüber denkt kaum jemand nach.

00:12:54: Und für mich war das irgendwie so klar,

00:12:56: wenn ich also Millionen, viele Millionen in die Hand nehme

00:12:58: und wir reden wirklich von großem Summen,

00:13:00: da muss ich doch vorne ein bisschen Hirnschmalz reinstecken können

00:13:02: und mich ausbilden.

00:13:04: Das Nächste ist, dass das Wissen über die Immobilien halt auch verteilt,

00:13:07: es auf verschiedene Berufe.

00:13:09: Es gibt den Architekten, es gibt den Ingenieur,

00:13:11: es gibt den klassischen Bauherren, den Kaufmann,

00:13:14: es gibt den Juristen und alle reden mit an der Stelle

00:13:17: und müssen kompromissfähig sein.

00:13:19: Und deshalb ist es wichtig,

00:13:21: dass wir halt Wissen akkumulieren zu dem Thema.

00:13:24: Heute mal Werbung in fast eigener Sache.

00:13:30: Wie die meisten von euch wissen, bin ich neben meiner aktiven Rolle

00:13:33: in meinem eigenen Unternehmen auch Aufsichtsrat

00:13:35: bei der Smart Broker Holding AG.

00:13:37: Diese wiederum betreibt das Produkt Smart Broker Plus

00:13:39: und damit einen mehrfach ausgezeichneten Neobroker,

00:13:41: den ich selbst nutze und den wir hier als Werbepartner

00:13:43: gewinnen konnten.

00:13:45: Und was wollen wir alle?

00:13:47: Genau, günstig treten.

00:13:49: Gut, aber wer hilft dir, wenn's mal klemmt?

00:13:52: Die Antwort ist Smart Broker Plus, denn hier bekommst du beides,

00:13:55: Topkonditionen und einen Topkundenservice, der wirklich da ist.

00:13:58: Telefonisch erreichbar, persönlich kompetent.

00:14:01: Kein Bot, kein Labyrinth und dazu Aktien, ETFs und Krypto zu starken Preisen,

00:14:05: ohne versteckte Gebühren.

00:14:07: Eine App, die funktioniert, ein Team, das mitdenkt,

00:14:10: der Smart Broker Plus ist für alle, die mehr wollen,

00:14:12: als einfach nur billig, nämlich fair.

00:14:14: Teste uns auf smartbroker.de

00:14:16: Links findet ihr natürlich in den Show Notes

00:14:18: und jetzt geht's zurück zum Podcast.

00:14:20: Gerade eine Unternehmensimmobilie,

00:14:26: auf das Wort kann man später zu sprechen, ist ja hochgradig komplex.

00:14:29: Also ein Schulgebäude, ist ganz oft ein Leben lang ein Schulgebäude.

00:14:32: Ein Mehrfamilienhaus in Berlin ist auch ganz oft ein ganzes

00:14:35: Immobilienleben lang ein Mehrfamilienhaus.

00:14:38: Aber ein Unternehmensgebäude, eine Fabrik, ein großes Bürohaus,

00:14:42: am besten noch gebaut von der Firma, die dort selber gesessen hat,

00:14:45: kann sich ja nicht dynamisch mit der Firma mitentwickeln,

00:14:48: eine dynamische Mitentwicklung des Gebäudes,

00:14:50: bedingt Bautätigkeit, Vergrößerungsmöglichkeiten.

00:14:53: Das gibt es ja alles nicht.

00:14:55: Also eigentlich hat es eine klassische Gewerbemobilie,

00:14:57: lebt ja ein Lifecycles mit den Eigentümern und Mietern.

00:15:00: Das ist ja hoch komplex.

00:15:01: Richtig, richtig.

00:15:02: Also es ist häufig so, dass die, die die Immobilie selber nutzen,

00:15:05: also die sogenannten Eigennutzer, die Unternehmen,

00:15:07: die bauen die Immobilie einfach als Wetterschutz

00:15:10: um ihre Produktion oder ihre Labortätigkeit

00:15:13: herum.

00:15:14: Wenn es gut läuft, dann haben sie einen guten Architekten,

00:15:16: aber meistens läuft es nicht so gut.

00:15:18: Und dann hat man so vereinigte Hüttenwerke.

00:15:20: Also wird immer mal ein Anbau gemacht,

00:15:22: eine Aufstockung oder eine Veränderung.

00:15:24: Und die Immobilien müssen sich mitentwickeln.

00:15:27: Und manchmal ist dann die Produktion endet

00:15:29: und die Immobilie steht leer, dann wird sie in der Regel verkauft

00:15:32: und häufig abgerissen.

00:15:34: Und ein großer der Projekte, die wir gemacht haben,

00:15:36: waren solche, wo wir als einzige Bieter gesagt haben,

00:15:39: wir erhalten das, was da ist,

00:15:41: während die meisten Wettbewerber eher das abreißen

00:15:44: und durch eine neue Nutzung Richtung Einzelhandel häufig

00:15:47: oder ähnliches ersetzen.

00:15:49: Was euch eine ganz eigene Kalkulation ermöglichte

00:15:51: und selbst ein Bietergefecht,

00:15:53: wird ihr wahrscheinlich aufgrund der Kalkulation

00:15:55: in der Lage, wir sind mehr zu bezahlen als die anderen?

00:15:57: In der Regel ja.

00:15:59: Wobei es gibt auch andere Nutzungen wie etwa Einzelhandel,

00:16:02: statt Industrie, dann hat man noch höhere Wertschöpfung

00:16:04: und kann mit höheren Mieten kalkulieren,

00:16:06: dann häufig auch einen höheren Preis bezahlen

00:16:08: oder wenn es Richtung Wohnen geht sowieso.

00:16:10: Aber in der Tat war es bei uns so,

00:16:12: dass dadurch, dass wir mit dem Bestand gut umgehen konnten,

00:16:15: mussten wir nicht den Bestand abreißen,

00:16:17: wir das gleich wieder hinbauen

00:16:19: und weil wir uns sowieso Value-Investoren positioniert haben,

00:16:23: meistens Sachen gekauft, die rasend preiswert sind,

00:16:26: aus denen viele andere nichts hätten machen können.

00:16:30: Jetzt nimmt er mir die ganze gute Story schon vorne weg.

00:16:32: Wir sind in der Zeit gesprungen.

00:16:34: Also du bist erstmal,

00:16:36: ihr habt diesen Studiengang aufgesetzt, komplett neu.

00:16:38: Du hilfst quasi dem Dozenten, der Ablasshandel war,

00:16:41: dafür konntest du kostenlos mit Studierendankführung seichen,

00:16:43: hast also deinen Körper verkaufen müssen für Kaffee

00:16:45: und alles Mögliche mit den Mitkommilitonen

00:16:48: und hast dort gedient und hast dann dort promoviert, final auch.

00:16:51: Genau.

00:16:52: Ein großer Vorteil war, ich habe ungefähr 120 Dozenten kennengelernt,

00:16:55: die fast alle aus der Praxis kamen

00:16:57: und jeweils die Stars in ihrer ihrem Feld waren.

00:17:00: Also die besten Juristen beispielsweise, die besten Stadtplanen,

00:17:02: die besten Architekten

00:17:04: und dadurch entstand ein Netzwerk,

00:17:06: das einfach einzigartig war

00:17:08: und die konnte ich dann alle interviewen später

00:17:10: im Rahmen meiner Forschungsarbeiten,

00:17:12: weil sie mich schon kennengelernt haben

00:17:14: und so konnte ich halt versuchen,

00:17:17: mir genau zu überlegen, in welche Richtung es gehen könnte

00:17:20: und ich habe damals schon das Thema Immobilienfonds

00:17:24: und Projektentwicklung mir überlegt.

00:17:26: Das war das Promotionsthema.

00:17:28: Ja genau, strategisches Management von offenen Immobilienfonds

00:17:31: unter besondere Berücksichtigung von Projektentwicklung

00:17:34: und von Gewärmemobilien.

00:17:36: Sehr langer Titel, aber genau das ist da drin, was drauf steht.

00:17:39: So, dann warst du noch keine 30

00:17:41: und hast du die Promotion an Tasche gehabt?

00:17:43: Genau, mit 28.

00:17:45: Und hat das in der Tasche und damals, das war dann 993,

00:17:51: war ja zwei Jahre, vor Jahr, drei Jahre,

00:17:54: vorher, wie bekannt, die Wiedervereinigung passiert

00:17:56: und Berlin war plötzlich der interessanteste Ort

00:17:59: auf der Welt, würde ich sagen.

00:18:01: Es war eine goldene Zeit damals,

00:18:03: weil es unglaublich im Bedarf gab, was zu machen

00:18:06: und ich habe mit meiner damaligen Lebensgefährtin

00:18:09: und heutigen Frau überlegt, dass uns nach Berlin gehen,

00:18:12: hatte keinen Job, aber wir wollten nach Berlin,

00:18:14: weil es einfach aufregend war, da wollten wir sein

00:18:17: und haben uns dann dahin begeben.

00:18:20: Warum war Berlin so chancenreich?

00:18:22: Es war ja trotzdem zur Hälfte Osten, zur Hälfte Westen,

00:18:24: es gab viele verfallene Häuser, es gab ja nicht die krasse Wirtschaftspower.

00:18:28: Berlin ist kein Bankenstandort, kein Industriestandort,

00:18:30: kein typischer, aber trotzdem wollte man damals ja schon

00:18:33: irgendwie nach Berlin, es war eine wilde Zeit.

00:18:35: Ja, es war die einzige große Metropole, die wir haben in Deutschland.

00:18:39: Damals noch nicht sitzt der Regierung auch, oder?

00:18:42: Richtig, richtig, genau, das war in der Diskussion

00:18:45: und die Entscheidung ist erst 1996, glaube ich, gefallen.

00:18:48: 1993, als wir kamen, war Berlin aber 3,5 Millionen Einwunderschwer

00:18:52: und es war einfach super spannend zu sehen,

00:18:55: dass diese Veränderung der Druck auf Erneuerung da ist,

00:18:59: nicht nur in der mobilen Wirtschaft, sondern auch in der gesamten Industrie.

00:19:02: Damals war die Treueranstalt der größte Arbeitgeber geworden,

00:19:06: der die ganzen Ostbetriebe genommen hat und die Luft vibrierte hier.

00:19:11: Und es hat großen Spaß gemacht, auch kulturell,

00:19:14: weil Berlin irrsinnig alle Galeristen und Künstler, die gekommen sind

00:19:18: und das mitzuerleben, wie eine Stadt sich von A nach B entwickelt, war schon großartig.

00:19:24: Ich habe gehört von vielen mobilen Akteuren,

00:19:27: dass Berlin damals auch steuerlich superattraktiv war.

00:19:31: Ich kann es noch wieder geben, wie ich es gehört habe, es war wohl so,

00:19:35: dass du 50% der Investitionsumme direkt abschreiben konntest

00:19:39: im Jahr der Fertigstellung oder so.

00:19:41: Es ist ja schon ein wahnsinn aktives Instrument, um Einkommensteuer herzudrücken.

00:19:45: Das war damals so die Zeit, oder?

00:19:47: Ja, das war genau die Zeit, der Sonderabschreibung Ost zu hieß es,

00:19:50: die aber auch für Berlin, auch den Westen Berlins galt.

00:19:53: Ach so.

00:19:54: Und ja, für ganz Berlin.

00:19:56: Und diese Sonderabschreibung konnte man, ich glaube zumindest,

00:20:00: ich hoffe, dass ich nichts Falsches sage,

00:20:02: jedenfalls diese Sonderabschreibung konnte man nutzen

00:20:04: und dadurch sind sehr viele Projekte ermöglicht worden.

00:20:08: Fast schon zu viel, es gab so eine spekulative Welle,

00:20:11: weil natürlich alle Zahnwärts und Rechtsanwälte dieser Welt

00:20:14: dann ihr Geld in Immobilien gesteckt haben

00:20:16: und man nicht genau nachgedacht hat darüber, was will man eigentlich bauen

00:20:20: und wer soll es nutzen.

00:20:22: Es gab so eine Überkapazität, vor allen Dingen an Büroflächen in Berlin

00:20:25: und aber auch an Einzelhandeln und Hotels

00:20:29: und dieses Überangebot war reinsteuerlich induziert.

00:20:33: Aber es war trotzdem großartig zu erleben,

00:20:36: wie überhaupt was entstanden ist und was gemacht werden konnte.

00:20:39: In der späteren Folge, als dann die Sonderabschreibung abgeschafft worden ist,

00:20:42: ist auch der Markt richtig in den Keller gegangen.

00:20:45: Man hat sich zwar entschieden, die Bundesregierung nach Berlin zu holen,

00:20:50: aber man hat dann das Umzugstatum verschoben.

00:20:53: Ursprünglich sollte das 96. Science wurde dann auf 1999 verschoben

00:20:57: und dadurch gab es eine schwere Krise des Immobilienmarktes,

00:21:00: also eine von fünf Krisen, die ich erleben durfte bis heute.

00:21:03: Krass. So, jetzt warst du mit deiner Frau in Berlin.

00:21:06: Womit habt ihr hier begonnen? Also was war das?

00:21:09: Ich hatte keinen Job und wollte mich eigentlich anfangen zu bewerben

00:21:13: und dann kam die Idee auf, dass dieses Studiengang,

00:21:17: der an der EBS stattfand, dass der auch in Berlin stattfinden sollte,

00:21:21: weil da der riesige Bedarf ist an Ausbildung

00:21:25: und man konnte auch in Berlin damals nichts im Bereich Immobilien halt machen

00:21:30: und studieren, ganz anders als heute.

00:21:32: Und wir haben dann, ich habe meinem damaligen Doktorvater dann gesagt,

00:21:37: ich kann mir das vorstellen, das zu machen.

00:21:39: Ich bin dann nach September 1993 nach Berlin gegangen

00:21:43: und im Januar lief der erste Jahrgang mit 35 Teilnehmern aus Hamburg und Berlin,

00:21:47: die hier Berufsbegleiten ein Jahr das Thema Immobilienökonomie erleben durften.

00:21:53: Also ihr wart quasi ein Spin-off der Apps, also große...

00:21:56: Eine Niederlassung, würde ich sagen.

00:21:58: Eine Niederlassung, genau, große Universitäten können natürlich

00:22:00: in den Großstädten Deutschlands quasi eine Niederlassung aufmachen,

00:22:04: können dort auch vor Ort ausbilden.

00:22:07: Der Abschluss ist am Ende des Tages trotzdem,

00:22:09: den Abschluss von der Apps.

00:22:11: Es ist nämlich der Ausbildungsort verlagert sich.

00:22:13: Dann warst du ihr Geschäftsführer von der Berliner Unit für das Immobilienthema.

00:22:17: Genau das.

00:22:18: Also das ist ja Weiterbildung in dem Sinne, keine Primerausbildung.

00:22:22: Und sofern ist das ja unternehmerisch frei anzubieten

00:22:26: und man muss halt damit auch Erfolg haben.

00:22:28: Und das war ein sehr erfolgreicher Studiengang,

00:22:30: der auch heute noch in Berlin läuft, auch unverändert von dem ersten Jahr bis heute.

00:22:34: Krass.

00:22:35: 23 Jahre später immer noch voll ausgebucht ist,

00:22:39: weil der Bedarf einfach groß ist

00:22:41: und das Studienangebot auch das Beste ist im Markt,

00:22:45: was man in Deutschland studieren kann.

00:22:48: Ihr habt glaube ich auch aus dem Studiengang heraus,

00:22:51: hat es mir im Vorgespräch gesagt,

00:22:53: ihr habt 30 Professoren, die heute Lehren kommen aus diesem Studiengang,

00:22:57: die besten Immobilienprofessoren in Deutschland.

00:22:59: Ja, also zunächst mal wurde der Forschungszweig

00:23:03: im Immobilienökonomie überhaupt dort begründet

00:23:06: von einem kleinen Team an der EBS, wo ich auch teil sein durfte.

00:23:09: Es gab sehr viele Doktoranden, die Grundlagenarbeit geleistet haben,

00:23:13: bestimmte Themen erstmalig erforscht haben.

00:23:16: Und dann sind daraus nicht nur Doktoranden,

00:23:19: sondern auch Hochschullehrer später hervorgegangen.

00:23:22: Und auch dieser Studiengang selbst ist glaube ich einer der,

00:23:26: wo die meisten Führungskräfte in Deutschland auch mal die Bank gedrückt haben.

00:23:31: Die Führungskräfte sagen wir mal so.

00:23:34: Und bei uns war es dann so, wir haben später,

00:23:37: sind wir von der EBS umgezogen nach Regensburg, an die Uni Regensburg

00:23:41: und haben den Studiengang dort weitergeführt

00:23:44: und auch die Ausbildung weitergeführt.

00:23:46: An der Uni Regensburg, wo ich jetzt auch ein Rohaprofessor bin,

00:23:49: ist inzwischen auch das größte Ausbildungszentrum

00:23:52: oder Forschungszentrum in Europa auf dem Gebiet.

00:23:55: Krass, das findet Dynamik in 30 Jahren.

00:23:58: Das muss man schon sagen, von nahezu nichts in dem Bereich zu,

00:24:01: doch jetzt eine ganze Menge, aber auf der anderen Seite ist es ja auch

00:24:04: ein riesengroßer Zweig der mobilen Industrie, der da entstanden ist.

00:24:07: Wenn man die gesamte Bau- und Immobilienwirtschaft zusammennimmt,

00:24:10: ist die größer als die Fahrzeugindustrie oder die Chemieindustrie in Deutschland.

00:24:13: Es ist ja größer Wirtschaftszweig.

00:24:15: Es liegt aber auch daran, wie Eingangs gesagt,

00:24:17: es wird halt so viel Geld in Beton und in Erde investiert

00:24:20: und das ist einfach das Volumen, was es dann ausmacht.

00:24:23: Und dann ist ja von der zeitlichen Abfolge,

00:24:26: dass man dann mehr langsam auch der unternehmerische Turn rein,

00:24:29: du hast, glaube ich, 2 Jahre lang gemacht, dass du es ja aufgebaut hast.

00:24:32: Richtig, genau. Ich habe das 2 Jahre gemacht

00:24:35: und stand dann vor der Entscheidung, bleibe ich in der Wissenschaft

00:24:38: oder gehe ich in die Praxis.

00:24:40: Ich hätte in der Wissenschaft bleiben können, das hat mir auch Spaß gemacht,

00:24:43: aber ich habe die Wissenschaft immer nur als Mittel zum Zweck gesehen.

00:24:46: Also für mich ist eigentlich die praktische Umsetzung einer Theorie

00:24:50: viel interessanter als nur die Theorie.

00:24:53: Die berühmte Sozialpsychologe auch gesagt hat,

00:24:56: nichts ist praktischer als eine gute Theorie.

00:24:58: Und ich habe dann mit 2 Freunden, die ich aus dem Studium kannte,

00:25:02: bin ich gewechselt zu Deutschen Bank und habe für den Deutsche Bankkonzern

00:25:07: in Berlin Projektentwicklung gemacht.

00:25:10: Und zwar solche, die vorhin hat nur über Sonderafa gesprochen,

00:25:13: die dann später in Immobilien France gelandet sind

00:25:16: oder die wir weiterverkauft haben.

00:25:18: Also am Ende des Tages, die Deutsche Bank hatte Kunden.

00:25:20: Die haben natürlich Steuernsparen, so wie es der Deutsche erinnert.

00:25:23: Wir sind ja Weltmeister haben Steuernsparen oder in der Steuervermeidung.

00:25:25: Wir versuchen es zumindest, geht natürlich sehr selten auf.

00:25:27: Die Deutsche Bank hat sich geleistet,

00:25:29: ein eigenes Projektentwicklungsteam zu haben,

00:25:31: das diese Produkte an den Staat bringt und auch entwickelt

00:25:34: und dann am Ende des Tages auch verkauft.

00:25:37: Damals hatten fast alle großen Finanzinstitute,

00:25:41: aber auch die großen Bauunternehmen eigene Projektentwicklungstöchter

00:25:44: oder Abteilungen gehabt.

00:25:45: Das gehört ein bisschen zum guten Ton.

00:25:47: Heute gibt es fast überhaupt keine.

00:25:50: Ich kenne zwei Fälle, eine Bank und eine Baufirma,

00:25:53: die noch eine eigene Projektentwicklung haben.

00:25:55: Alle anderen sind geschlossen, weil das einfach mit erheblichen Risiken verbunden ist

00:25:58: und diese Risiken nicht über die Bilanz getragen werden durften oder konnten.

00:26:02: Ein sehr wohl latides Geschäft, keine recurring revenues,

00:26:05: sondern Einzel-Events, große Einzel-Events dafür, wenn es funktioniert.

00:26:08: Aber wenn man sich den mobilen Lager in Deutschland anhult,

00:26:11: das ist drei Jahre, was für Projektentwickler keine so richtig gute Zeit.

00:26:14: Das sind eben die Phasen, wo es nicht so richtig Spaß macht.

00:26:16: Die Projektentwickler sind immer diejenigen, die als erstes getroffen sind in Krisen,

00:26:21: weil die Kalkulation einfach auch keine große Toleranz hat.

00:26:24: Keine zeitliche Verschiebung zu lassen.

00:26:26: Wenn Mieten um 30% sinken, sind Projektentwickler in ihrem Eigenkapital ruiniert.

00:26:31: Oder wenn auch die Bereitschaft der Investoren zu bestimmten Cap-Rates,

00:26:35: wie man sich schon sagt, also zu bestimmten Kaufpreisen,

00:26:38: Immobilien zu erwerben, wenn sie das nicht mehr tun,

00:26:40: dann sind die Projektentwickler auch relativ schnell insolvent.

00:26:44: Von daher erleben Projektentwickler Krisen halt anders, unintensiver.

00:26:49: Und da kann ich auch ein Liedchen davon singen.

00:26:52: Großes Abzeit in einer Hochphase, extremes Down-Zett in der Krisenphase.

00:26:57: Genau, ja.

00:26:59: Was auch noch wichtig ist, Projektentwickler bauen ja in der Regel für einen Kunden,

00:27:03: den sie vorher nicht kennen.

00:27:05: Das heißt, man macht etwas, man schafft ein Produkt,

00:27:07: man erst hinterher, wenn es dann fertig ist, steht und angeschaut

00:27:10: und besichtigt werden kann, dann wird es in der Regel dann erst vermietet.

00:27:13: Das heißt, die Immobilie, die leer steht, ist eigentlich nichts wert.

00:27:18: Die Immobilie erfährt ihren Wert nur dann, wenn jemand bereit ist,

00:27:21: das zu nutzen und Miete zu bezahlen.

00:27:23: Viel viel schlimmer, wenn der Immobilie leer steht, verursacht erhebliches Minus.

00:27:26: Korrekt.

00:27:27: Also auch in einem eigenen Cashflow.

00:27:29: Ich kann mich dunkler aus dem Vorgesspricht.

00:27:31: Du hattest da einen serienintenten Besucher auch so langsam in der Zeit,

00:27:35: der unbedingt mit euch zusammenarbeiten wollte.

00:27:37: Ja, das ist wirklich eine lustige Geschichte.

00:27:40: Die eigentlich so ein Impetus war für die spätere Selbstständigkeit.

00:27:44: Und zwar ein türkischer Investor,

00:27:50: klopfte bei mir bei der Deutschen Bank ans Büro.

00:27:53: Wir hatten unseren Büro am Gendarmmarkt

00:27:55: und er ließ sich nicht abwähmen wollen von der Sekretärin.

00:27:58: Und nach dem dritten oder vierten Mal habe ich dann ein Termin gemacht

00:28:02: und wie sich herausstellte, war das jemand, der kam

00:28:05: und knallte mir ein großes dickes Buch auf den Tisch,

00:28:08: "Sandbuch, Immobilie und Projektentwicklung.

00:28:10: 700 Seiten schwer, was ich mit herausgegeben habe

00:28:12: und mit bearbeitet habe."

00:28:14: Und er meinte, Herr Buhlwinkel, ich glaube, Sie verstehen Projektentwicklung.

00:28:18: Ich so, naja, theoretisch schon.

00:28:20: Und er sagt, ja, ich vertrete einen Grundstückseigentümer aus der Türkei.

00:28:26: Dem gehören 13 Grundstücke auf der asiatischen Seite von Istanbul.

00:28:30: Die müssen wir entwickeln und wir wissen nicht, wie.

00:28:33: Aber ich glaube, Sie wissen, wie es geht.

00:28:36: Na ja, wir stellen Sie sich jetzt vor.

00:28:38: Ja, nächstes Wochenende fliegen wir gemeinsam nach Istanbul.

00:28:41: Dann zeige ich Ihnen die Grundstücke und dann sagen Sie bitte, was wir zu tun haben.

00:28:44: Das zu sagen, wer der Eigentümer war?

00:28:46: Ja, der Eigentümer war der Herr Kütschük.

00:28:50: Er war damals Präsident von Fenerbahce am Fußballverein.

00:28:54: Wie ich dann kenne, ich bin kein Fußballfan, aber das ist schon eine große Nummer.

00:28:58: Den kennt man auch auf der Straße und er war auch eine wichtige öffentliche Person.

00:29:02: Dem gehörten die Grundstücke.

00:29:04: Ich fand das reizvoll.

00:29:06: Der Mensch, der mir gegenüber saß, ich ist Jünis, den kenne ich heute noch.

00:29:10: Wir sind befreundet.

00:29:12: Und der sagte, wir fahren dahin, dann bin ich der Einladung gefolgt.

00:29:17: Und wir haben dann diese Grundstücke angeschaut.

00:29:19: Und in der Tat, die waren sehr gut gelegen, hat ich gesagt, da kann man es ausmachen.

00:29:24: Und ich habe dann meine gesamte Infrastruktur genutzt, beispielsweise mit dem damals größten Architekturbüro in Deutschland.

00:29:31: Aus Düsseldorf gearbeitet, RKW hießen die.

00:29:35: Und wir haben dort ein Planungskonzept gemacht.

00:29:37: Wir haben die Nutzung definiert, überlegt, wie wir die Grundstücke erschließen.

00:29:42: All diese Themen, die man so machen muss.

00:29:44: Also volles Programm, nahezu jedes Wochenende runtergeflogen?

00:29:47: Genau.

00:29:48: Hast du vor Ort vorangetrieben?

00:29:49: Alles in meiner Freizeit.

00:29:50: Also das heißt, die Familie hat mich da nicht so viel gesehen.

00:29:53: Der Job durfte da unter nicht leiden.

00:29:55: Wir waren bei der Deutschen Bank.

00:29:57: Nur zum Spaß haben wir das gemacht, so ein bisschen als Hobby.

00:30:00: In der Hoffnung, wir haben auch nicht groß überverhandelt, wie dann die Partnerschaft sein wird.

00:30:04: Wir haben einfach mal gemacht.

00:30:05: Keine Verträge vor der Freie.

00:30:07: Nein, so aufvertrauen.

00:30:08: Arbeit ist was, sich hinterher ein bisschen gerecht hat.

00:30:10: Und naja, als wir dann fertig waren mit den Konzeptenplanungen, habe ich gesagt, naja,

00:30:14: jetzt, dass die Planung, wie schaffen wir jetzt Baurecht?

00:30:17: Und dann dachte man, naja, das ist überhaupt kein Problem.

00:30:19: Baurecht ist hier kein Problem.

00:30:21: Türkei hat nicht so die Regulierung, wie wir die aus Deutschland können.

00:30:25: Als Präsident von Fener Batsche kann ich mir vorstellen, kannst du viel ermöglichen und kennst auch viele Leute bestanden.

00:30:29: Dann musst du nur anrufen.

00:30:30: Ja, genau.

00:30:31: Wie dem auch sei, irgendwann wurde ich dann ausgeladen von einem Flug nach Istanbul an einem Wochenende.

00:30:37: Ich bräuchte nicht zu kommen.

00:30:39: Und dann stellt sich heraus, dass der Eigentümer die Grundstücke alle in einem Paket an die Metro verkauft hat.

00:30:45: Und die haben das einfach geschlossen übernommen.

00:30:47: Leere Grundstücke, komplett aber mit Baugenehmigung.

00:30:50: Also die Metro mussten nur losbauen.

00:30:52: Genau.

00:30:53: Der Metrokonzern der Große.

00:30:54: Baucalculation, alles da.

00:30:56: Der Metrokonzern hat die genommen und dann ihre Cash and Carry-Märkte da angesiedelt.

00:31:01: Und mit uns wurde nicht mehr gesprochen.

00:31:05: Wir gingen leer aus.

00:31:06: Eine harte unternehmerische Lehre.

00:31:08: Ja, genau.

00:31:09: Aber zumindest konnte ich sehen, oder konnten wir sehen, also meine Kollegen waren dann auch ab und zu mitgekommen,

00:31:15: konnten wir sehen, dass man da was machen kann.

00:31:19: Und dass interessante Märkte sind und dass man sich was tutrauen kann in der Projektentwicklung.

00:31:24: Man muss nicht alles beherrschen, aber man muss sich alles zutrauen.

00:31:28: Dann war das einfach ein Impuls, der vom Hinterkopf geblieben ist.

00:31:33: Und irgendwann nach zwei Jahren bei der Deutschen Bank hat eine gemeinsame Beschlossung selbstständig zu machen,

00:31:39: eine Firma zu gründen.

00:31:40: Das war dann 1997 im Herbst namens BEOS, um Projektentwicklungen auf eigene Rechnung zu betreiben.

00:31:47: Und wer war der erste Kunde?

00:31:49: Was war das erste Projekt, was hier im Kopf geblieben ist?

00:31:53: Ja, wir hatten heute, wenn man sagen, Business Angel, ein Kapitalpartner, der 50 Prozent in der Firma übernommen hat,

00:32:00: gegen Gewährung eines Darlehens von 2 Millionen D-Mark.

00:32:03: Und dagegen haben wir dann unsere Geld erlaufen lassen.

00:32:06: Und gesagt, so zwei Jahre Laufzeit ungefähr, bis das Geld alle ist.

00:32:10: In der Zeit müssen wir was finden.

00:32:12: Und haben Businesspläne geschmiedet, bevor wir dann den Schritt zum Notar gegangen sind.

00:32:16: Und es ist ganz lustig.

00:32:18: Nach drei, vier Jahren haben wir mal diese alten Businesspläne aus dem Schrank gezogen,

00:32:21: und zufällig wiedergefunden.

00:32:23: Da standen dann Projekte in so mehreren Kategorien dran.

00:32:26: So totsichere Projekte, die fast schon gekauft, so ziemlich sichere und so Akquisitionsliste.

00:32:32: Und kein einziges dieser Projekte gekommen, nicht eins.

00:32:35: Also im Prinzip in das sehr kalte Wasser gesprungen.

00:32:39: Wir haben auch kein Projekt von der Deutschen Bank mitgenommen.

00:32:41: Das macht man nicht.

00:32:43: Aber nicht, weil wir da weiter befreundet sind.

00:32:46: Und die Kollegen haben uns Glück gewünscht, haben gesagt, ihr seid schön doof.

00:32:51: Aber interessanterweise hat die Deutsche Bank dann sehr schnell das Geschäft eingestellt

00:32:55: im Bereich Projektentwicklung, nach denen die so eine Abschreibung dann ausgelaufen waren.

00:32:59: Und ab dem Punkt war uns zumindest gleich doof.

00:33:01: Ja, genau.

00:33:03: Es war schon am Anfang ein sehr schwieriges Umfeld, in dem wir da waren,

00:33:07: weil Berlin hatte gerade wieder mal eine Krise.

00:33:10: Wir haben uns auch ein bisschen nach Österreich und Europa geschaut.

00:33:14: Damals nach Ungarn und Polen haben uns die Märkte angeschaut.

00:33:17: Und sehr viel gearbeitet in der Zeit.

00:33:21: Sehr viel gearbeitet, aber ohne Projekterfolg, also ohne Outcome.

00:33:25: Genau, die ersten Projekte mussten wir als Dienstleister arbeiten und uns quasi damit verdienen.

00:33:31: Wir haben zum Beispiel Machbarkeitsstudien für die Entwicklung von Grundstücken gemacht

00:33:35: oder für die Sanierung von Objekten gemacht.

00:33:37: Und haben anderen Projektpartnern geholfen, baurecht zu schaffen.

00:33:41: Zum Beispiel haben wir in der BIOS mal den Schlossplatz gerechnet als Investorenprojekt.

00:33:46: Oder wir haben das sogenannte Gleistreakt, diesen großen Park, der entstanden ist.

00:33:51: Der damals der Vivico gehört, der Bahnnachfolgegesellschaft,

00:33:54: da haben wir den ganzen städtebaulichen Ansatz gemacht.

00:33:57: Wir haben am hackischen Markt eine städtebauliche Idee entwickelt, bevor dann die IVG das entwickelt hat.

00:34:01: Solche Sachen, die einen über Wasser halten, aber nicht so richtig nachhaltig sind.

00:34:07: Und dann habt ihr die ungarische Botschaft in Berlin gebaut?

00:34:10: Ja, das war eines der ersten Projekte, die wir dann geankert haben.

00:34:14: Wie habt ihr das geschafft? Weil das ist ja auch, wir hatten ja vorhin schon mal kurz die Rechnung.

00:34:18: Also ich habe ja gelernt im Vorgespräch, dass ein paar der Botschaften, die haben damals die Grundstücke in Berlin,

00:34:24: quasi hat das Land geschenkt bekommen.

00:34:26: Also die ungarische Botschaft, Ungarn hatte in Berlin ein 6000 Quadratmeter großes Grundstück unter den Linden.

00:34:33: Genau, allerbeste Lage, direkt gegenüber, in der Willemstrasse, gegenüber vom Pariser Platz.

00:34:39: Es gibt kaum ein besseres Grundstück außer am Pariser Platz selbst.

00:34:43: Und diese Botschaft war aus den 60er Jahren technisch und wirtschaftlich ziemlich obsolet und auch viel zu groß.

00:34:51: Es war Teil der sowjetischen Freundschaft, also große Grundstücke geschenkt bekommen zu haben.

00:34:58: Und die Republik Ungarn hat eine Ausschreibung gemacht für die Sanierung dieses Gebäudes, an der wir uns beteiligt haben.

00:35:07: Und erfahren haben wir davon, dass diese Ausschreibern gefolgt, weil ich häufiger in Ungarn war und danach Projekt geschaut habe,

00:35:13: aber nichts gefunden habe, wo wir hätten einsteigen können.

00:35:16: Jedenfalls haben wir uns da beworben mit einer Idee.

00:35:19: Wir haben gesagt, die Sanierung der Botschaft macht wenig Sinn, weil sie technisch so veraltet war.

00:35:25: Wir bauen euch eine komplett neue Botschaft, innehmen wir das viel zu große Grundstück Teil in zwei Teile.

00:35:32: Ein Gewerbeteil, den wir übernehmen und ein Botschaftsteil, den ihr übernimmt.

00:35:37: Und ihr müsst das Grundstück gar nicht verkaufen, ihr haltet das Grundstück.

00:35:41: Und weil wir bezahlen euch die gesamte Botschaft, ohne dass ihr einen einzigen Euro in die Hand nehmen müsst.

00:35:47: Welche Dimension hat so ein Botschaftsbau?

00:35:49: Das war so...

00:35:51: ungefähr 70, 75 Millionen D-Mark seinerzeit.

00:35:56: Wow.

00:35:57: Das war richtig viel.

00:35:59: Und das Konzept war, das war einfach eine Denkleistung jetzt unseres Teams, das Konzept war ganz

00:36:05: simpel.

00:36:06: Wir haben ein Einmalerbaurecht an der Hälfte des Grundstücks bestellt für 99 Jahre.

00:36:12: Und Einmalerbaurecht heißt, dass der gesamte Erbauzins, den man sonst jährlich oder monatlich

00:36:17: bezahlt, für 99 Jahre abgezins wird als Barwert auf heute.

00:36:22: Und dieses Budget hat man genutzt, um nicht nur die Botschaft neu zu bauen, sondern wir

00:36:27: haben auch die Botschaft der Residenz und alle möglichen Mitarbeiterwohnungen in Berlin

00:36:31: kaufen können mit dem Budget und komplett ausgestattet dann die Botschaft irgendwann

00:36:37: hingestellt und abgeliefert.

00:36:39: Also die Ungarn haben das Land komplett behalten.

00:36:41: Ja.

00:36:42: Ihr habt eine Hälfte des Grundstücks auf 99 Jahre mit einer Erpacht versehen.

00:36:45: Da kam der Cashier, der gereicht hat für das eigene Botschaftsgebäude und auch Nebengebäude,

00:36:49: Wohnungen für Mitarbeiter und Co.

00:36:51: Also für die auch ein super Geschäft, kein eigenes Geld in die Hand nehmen und trotzdem

00:36:55: nahezu alles neu zu bekommen und auch in der Größe, die der Botschaft angemessen ist.

00:36:59: Was hast du von einem großen Bürohaus?

00:37:01: So ein Einmal alles schön neu, damit habt ihr gewonnen und habt ihr es realisiert?

00:37:04: Genau.

00:37:05: Also wir mussten uns dann nochmal ein zweites Mal der Ausschreibung stellen, weil es kompliziert

00:37:08: war.

00:37:09: Aber es hat am Ende alles geklappt und so.

00:37:12: Genau.

00:37:13: Und das Konzept dann auch kopieren, anderen zeigen, also vor allem der Bundesregierung

00:37:17: zeigen, weil die Bundesregierung hat sich damals sehr, sehr viele Grundstücke gesichert,

00:37:21: die sie alle nicht komplett gebraucht haben, aber in sehr guten Lagenthalweise.

00:37:25: Und haben gesagt, ihr braucht die doch sowieso nicht alle, gebt uns für die Hälfte ab und

00:37:28: dann machen wir das Modell und die kriegt ohne Geld in die Hand zu nehmen dann ein Verwaltungsgebäude

00:37:32: für den Bundestag oder wie noch immer hingestellt.

00:37:35: Aber es hat leider nicht mehr geklappt.

00:37:37: Auch andere Botschaften wollten wir errichten, direkt neben dran die polnische Botschaft.

00:37:41: Auch die haben sie es nicht hingekriegt.

00:37:44: Trotzdem ein schönes Projektvolumen, ich meine 75, 80 Millionen Euro, das ist ja schon

00:37:48: demark, wahrscheinlich noch.

00:37:49: Das war ja auch damals eine ganze Menge Geld.

00:37:52: Also ihr habt schon auch groß gezielt von Anfang an.

00:37:55: Ja, hier in dem Fall natürlich hatten wir von Anfang an auch einen Investor an Bord,

00:38:00: der das Gebäude dann später übernommen hat, was wir dann auf dem Gewerbegrundstück

00:38:03: errichtet haben und hatten auch einen Partner für den Städtebau und die bauliche Umsetzung.

00:38:09: Also wir waren quasi der Developer und Bauernvertreter an der Stelle.

00:38:15: Mit Botschaften ging es dann nicht weiter, hat ja irgendwie nicht geklappt, warum auch

00:38:19: immer.

00:38:20: Das klingt erstmal für mich nach einem super interessanten Modell, was man sich zumindest

00:38:22: anhören sollte als ständig überschuldeter Staat.

00:38:25: Okay, aber dann seid ihr ja quasi in die Privatwirtschaft rein.

00:38:29: Richtig, ja ja.

00:38:30: Wir haben zunächst mal sehr viel Bestandsobjekte saniert, ein Teil der Gentrifizierung, wie

00:38:36: man heute sagt, von Berlin Mitte, haben sehr viel da im Scheunenfiertelrund im Haxenmarkt

00:38:40: entwickelt damals auch.

00:38:42: Im Mobilean.

00:38:43: Ja, das alte Hüfe.

00:38:44: Wir haben Bestandsimmobilien gekauft, die früher Gewerbeobjekte waren, also denen

00:38:50: auf mehreren Schossen halt produziert worden ist und haben desaniert, haben dort in der

00:38:57: Regel Büroflächen entwickelt mit neuen Grundrissen und neuen Zuschnitten und haben damit halt

00:39:04: zunächst unser Geld verdient.

00:39:05: Bis wir dann wieder mal eine Krise erlebt haben, ich weiß nicht, heute erinnert man

00:39:10: sich kaum daran, es gab mal die New Economy Krise.

00:39:13: Ja, 2000er.

00:39:14: 2000er, genau.

00:39:15: Damals hatten wir mehrere Projekte in Berlin, voll vermietet, vorvermietet, wie man so schön

00:39:21: sagt, ein Unternehmen, die es dann nach der Krise nicht mehr gab.

00:39:24: An die Stars des neuen Marktes.

00:39:26: Richtig, richtig, genau.

00:39:27: Und gleichzeitig gab es dann noch eine Weltkrise durch den Terroranschlag auf das World Trade

00:39:33: Center in New York.

00:39:34: Das war am 11.

00:39:35: September 2001 und das führte zu einer massiven Korrektur auch wieder am Immobilienmarkt,

00:39:39: wo Deutschland sich auch jahrelang nicht erholt hat.

00:39:43: Es war Deutschland auch so der kranke Mann in Europa, bevor dann die Agenda von Kanzler

00:39:48: Schröder kam.

00:39:49: Und da mussten wir uns sehr stark bewegen, um diese Krisen abzufedern und die Projekte

00:39:55: auch zu retten, die in Schieflage geraten waren.

00:39:58: Wir haben uns dann aber überlegt, dass das Geschäftsmodell, Büro, Entwicklung, Spekulativ

00:40:03: in Berlin einfach nicht so richtig klasse ist und haben dann das Thema Unternehmensimmobilien

00:40:10: aktiv gefunden, in dem wir ein erstes Projekt in Berlin Neukölln gekauft haben, wo sonst

00:40:14: eigentlich kein Mensch kaufen würde.

00:40:16: Was sind das so die Dimensionen?

00:40:17: Also was für die Großfalt ist?

00:40:19: Ja, in dem Fall war es ein Objekt, in dem sichheiztechnik und Feuerwehrhelme produziert worden sind von

00:40:25: einer amerikanischen Firma 50.000 Quadratmeter Fläche.

00:40:28: Ordentliches?

00:40:29: ziemlich groß, viergeschossiges Fabrikationsgebäude direkt am Kanal in der Thiemannstrasse in

00:40:35: Neukölln.

00:40:36: Und da stand zur Hälfte leer.

00:40:37: Also die Produktion war nur noch in der Hälfte des Gebäudes und die Firma war Eigentümerin

00:40:43: des Gebäudes.

00:40:44: Hat gesagt, wir machen nach amerikanischer Art ein Sale in Leesback, aber Partial Sale

00:40:48: Leesback haben die Hälfte zurückgemietet und wir haben für ungefähr 100 Euro pro Quadratmeter

00:40:54: dieses Objekt gekauft.

00:40:55: Was Wahnsinn ist, also 100 Euro den Quadratmeter in der Dimension, was würde heute auch in

00:41:01: dem vielleicht schlechten Zustand, wo ihr es damals hattet, sicherlich deutlich mehr

00:41:04: als 1000 Euro den Quadratmeter.

00:41:05: 10 mal mehr kosten, richtig.

00:41:07: Also 5 Millionen Euro ausgegeben für das Objekt und auch da aber das Objekt, die

00:41:12: Kuba Tour, die Quadratmeter bleiben Pimal Daumen gleich.

00:41:15: Ihr habt es quasi modernisiert, habt den Zweck in Teilen geändert, musstet ihr nicht für

00:41:21: die Fläche, die die Feuerwehrhelme produziert hat, die konnte da einfach bleiben.

00:41:24: Und ich glaube aber auch die Metriken waren damals, die waren ganz gut.

00:41:27: Ihr habt ja trotzdem eine ganze Menge Miete bekommen für die Hälfte, in der diese Feuerwehrhelme

00:41:32: Fabrik quasi war.

00:41:33: Genau, also wenn wir gar nichts gemacht hätten, hätten wir eine Rendite von 12 Prozent ab

00:41:36: Tag 1 gehabt auf das Objekt anlevert, wie man so schon sagen kann, ohne Finanzierung zu

00:41:42: berücksichtigen.

00:41:43: Und durch den günstigen Einstand konnten wir die Flächen zu fast jedem Preis abgeben.

00:41:47: Selbst wenn wir für 3 Euro vermietet hätten und die Bestandsfläche war für 3,70 Euro

00:41:52: oder sowas vermietet, weiß ich nicht mehr genau.

00:41:55: Wahnsinn.

00:41:56: Und heute wäre die Miete eher 23 Euro statt 3 Euro.

00:41:59: Wir hätten zu jedem Preis vermieten können und wir wollten aber das Objekt sanieren.

00:42:04: Wir wollten also aufwerten und investieren das Objekt und modernisieren und das uns

00:42:10: auch gelungen und wir waren damals auch ganz froh.

00:42:14: Wir haben dort zum Beispiel eine Umnutzung gemacht, die sehr ungewöhnlich war.

00:42:18: Wir haben das Finanzamt Neukölln dort angesiedelt in der Fläche.

00:42:21: Okay.

00:42:22: Das Finanzamt Neukölln ist entstanden aus der Bezirksreform, wo drei verschiedene Standorte

00:42:26: von Finanzämtern zusammengezogen worden sind und die drei Stande wurden aufgegeben, der

00:42:31: neue wurde gesucht und wir haben damals für 7 Euro und ein paar Cent die Flächen vermietet

00:42:39: an das Finanzamt mit einem langfristigen Mietvertrag.

00:42:41: Einmal hergerichtet, das das Finanzamt schön ist.

00:42:44: Da gibt es ja so ein paar Anforderungen, Bürogröße, Klimaanlagen, was auch immer.

00:42:46: Habt ihr alles schön gemacht und dann für 7,50 Euro vermietet.

00:42:50: Richtig.

00:42:51: Und das war immer noch eine hochattraktive Miete.

00:42:53: Genau.

00:42:54: Und es waren sehr schöne Flächen, gute Raumhöhen, sehr viele Fenster, hervorragende Flächen,

00:42:59: besser als das, was vorher da war und gleichzeitig rasend preiswert.

00:43:03: Aber wir konnten so preiswert sein, weil wir einfach einen guten Einstand hatten.

00:43:07: Ich glaube, das ist ja ein Thema, was auch bis heute dich quasi treibt und wo auch Investor

00:43:12: draufschaust.

00:43:13: Ein guter Einstandspreis, sichert ja einfach hinten raus auch ein gutes Geschäft ganz

00:43:17: oft.

00:43:18: Ja.

00:43:19: Also wir sind glühende Anhänger geworden des sogenannten Value Investments.

00:43:22: Das heißt, wertbasiertes Investieren, dass man einfach bei einer Immobilie hinschaut,

00:43:27: was ist eigentlich wert und was der Preis.

00:43:29: Und manchmal und häufig ist es so, dass gerade in Krisen, Preis und Wert deutlich auseinander

00:43:35: fällen.

00:43:36: Da kommt es zu Situationen, dass man Objekte zu 30, 40 Prozent nur des Preises kauft,

00:43:42: der Jahre vorher erzielt worden ist.

00:43:44: Und wo wir immer hingeschaut haben, sind die Wiederherstellungskosten.

00:43:49: Das Objekt da in Neukölln mit 100 D-Mark gekauft oder 100 Euro gekauft ist sicherlich

00:43:54: von den Wiederherstellungskosten eher bei 1500 Euro pro Quadratmeter.

00:43:58: Und dadurch, dass Grund und Boden nicht vermehrbar sind, hast du in solchen Phasen immer Möglichkeiten

00:44:06: zu kaufen.

00:44:07: Allerdings ist es so, wie Ron Buffett sagt, sollte kaufen, wenn so Blut in den Straßen

00:44:12: fließt, aber dann ist man selber auch in hohem Maße unsicher.

00:44:15: So wie ich heute, sind die Preise für Gewerbomobilien immer noch deutlich, deutlich entfernt von

00:44:22: den Höchstständen.

00:44:23: Und gerade unverändete Projekte sind sehr, sehr preiswert zu haben, wo man sich fast

00:44:28: an den Kopf kratzt.

00:44:29: Aber den Mut heute zu besitzen, die zu kaufen, zu finanzieren und heute zu wissen, es gibt

00:44:36: niemanden da draußen, der das Haus mir jemals abkaufen würde, kein Investor, das heute

00:44:39: zu wissen erfordert eine Menge Mut.

00:44:41: Es gibt auch aktuell wenig Meter, die 35 Euro Cal-Thing Quadratmeter bezahlen wollen.

00:44:44: Ja, richtig, genau, auch hier in Berlin.

00:44:46: Und vor dem Hintergrund, ja, Projektentwicklung ist immer ein sehr risikoreiches Geschäft.

00:44:53: Das habt ihr damals ja aufgegleist.

00:44:55: Ihr habt ja mehrere solche Objekte gemacht.

00:44:58: Ja.

00:44:59: Und das ist in der Art und Weise immer Bestand, den Bestand quasi veredelt, modernisiert, dann

00:45:02: zu besseren Zögerinnen Preisen vermietet.

00:45:04: Ja.

00:45:05: Und das war ja auch einer der ersten größeren Exzits.

00:45:08: Ihr habt ja nen Paket geschnürt quasi und habt dieses Paket dann verkauft am Markt für

00:45:13: 200 Millionen Euro knapp, glaube ich.

00:45:15: Ungefähr, ja.

00:45:16: Also auch schon wieder sehr große Zahlen.

00:45:17: Das habt ihr natürlich mit Investoren gemacht.

00:45:19: Also das war ja nicht nur euer Geld.

00:45:20: Ja.

00:45:21: Natürlich verdient es um Projekte.

00:45:22: Wir klaren im Regelfall an Überperformance, wenn das besonders gut gelaufen ist.

00:45:25: Es sind der fongähnliche Konstrukte, wo du in Terms verhandelst und sagst, passt auf.

00:45:30: Wir bringen das Objekt zur Projektreife.

00:45:32: Wir denken, dass die Rendite 7, 8, 9, 10 Prozent ist, was auch damals überdurchschnittlich

00:45:37: hoch war, was ja Pensionsfongs oder im Großinvestoren auch suchen, also relativ sichere Investments,

00:45:43: die mehr Rendite bringen als im klassische Investments.

00:45:45: Und wenn das Geschäft dann besonders gut ist, dann verdient ihr als Projektentwickler

00:45:49: quasi nen Schnaps oben drauf.

00:45:50: Genau.

00:45:51: So war das auch ein Abfall.

00:45:52: Das ist immer das Prinzip, dass man, wenn man den Kuchen größer macht, weil man als

00:45:55: Projektentwickler sehr erfolgreich ist, höhere Mieten generiert oder mehr Baurechtschaft,

00:46:00: dann kann von dem Kuchen ein bisschen mehr abgegeben werden.

00:46:02: Je größer er ist, desto mehr bekommt man ab.

00:46:05: In unserem Fall war es so, dass man so Hördel-Rates hatte, also Gewinnschwellen, wenn die interne

00:46:10: Kapitalverzinsung bestimmte Schwellen übersteigt, dann gibt es halt von dem übersteigen Wert

00:46:15: etwas mehr ab.

00:46:16: Da entsteht so ein Wasserfall.

00:46:17: Und da wir gut gearbeitet haben und im Schnitt unsere Immobilienprojekte eine Verzinsung

00:46:24: hatten von besser als 30 Prozent pro Jahr, interne Kapitalverzinsung bezogen auf das

00:46:30: Eigenkapital.

00:46:31: Ja gut.

00:46:32: Das war ein sehr hoher, sehr hohem Leverage, also sehr hoher frem Finanzierung.

00:46:36: Aber das war so ungefähr unser Maßstab und wir haben kein einziges Projekt mit negativen

00:46:42: Zahlen nach Hause gebracht.

00:46:43: Also wir haben überall Geld verdient und hatten hier eine Partnerschaft mit einem Private

00:46:49: Equipment aus Boston, der Baupost Group, mit der wir über 40 Projekte gemacht haben und

00:46:54: eine sehr, sehr enge Zusammenarbeit, sehr vertrauensvoll.

00:46:58: Und das haben wir quasi dann gemacht, um das Thema Unternehmensimmobilien auch deutschlandweit

00:47:03: dann auszubauen.

00:47:04: In diesem Begriff gab es ja schon Unternehmensimmobilien, der war nur vergraben und nicht so richtig

00:47:09: bekannt.

00:47:10: Aber in der Wissenschaft im Akademischen Bereich gab es den schon.

00:47:12: Den habt ihr noch übernommen und habt den mit geprägt.

00:47:15: Ja, so richtig geprägt haben wir es dann ab 2010.

00:47:19: Da hatten wir uns überlegt, weil Projektentwicklung so risikoreich ist und jetzt immer Schwankungen

00:47:23: gab.

00:47:24: Und das war 2008, die Lehmenpleite passiert, die Great Financial Crisis war passiert.

00:47:30: Große Umbielenkrise auch.

00:47:31: Richtig ausgelöst von der Immobilie-Krise in den USA und alle Lebensbereiche erfasst.

00:47:36: Und haben uns überlegt, es wäre doch schlau, wenn wir die Objekte, die wir entwickelt haben,

00:47:42: dann auch behalten können und nicht verkaufen am Markt.

00:47:45: Weil wenn man sie verkauft, dann hat man auch, verliert man wieder einen Marktanteil in den

00:47:49: Zugang zu den Mietern, Zugang zu den Marklern und den Leuten vor Ort.

00:47:53: Und haben dann überlegt, einen eigenen Fonds aufzulegen.

00:47:57: Das sind dann Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger aus Deutschland.

00:48:02: Und haben dann eine Rojo gemacht bei Versorgungswerken, Versicherungsgesellschaften, Pensionskasten,

00:48:08: Stiftungen und mussten denen jetzt erklären, was wir eigentlich machen.

00:48:11: Ja, und dann war das so wie Light Industrial hat mir überlegt.

00:48:17: Das sieht aber sehr nach so rauchenden Schornsteinen und Altlasten aus.

00:48:20: Das war dann nicht so schlau.

00:48:21: Und haben so Unternehmensimmobilien genannt, damit konnte keiner was anfangen.

00:48:25: Klingt total liebevoll für mich.

00:48:26: Ja, und wir haben gesagt, Deutschland ist nun mal ein Industrieland.

00:48:31: Wir haben noch 30 Prozent der Wertschöpfung entstammt aus dem Mittelstand, den du ja

00:48:35: auch so liebst wie ich.

00:48:37: Und ist entsprechend auch die Stärke von Deutschland und haben dann erklärt, wie Unternehmensimmobilien

00:48:43: gehen.

00:48:44: Dass Unternehmen halt Sachen nicht nur verwalten, sondern auch Forschen verteilen, lagern,

00:48:49: produzieren.

00:48:50: Und dafür entsprechende Häuser brauchen und wir können diese herstellen und sanieren.

00:48:55: Und das haben wir erklärt und haben gesagt, und übrigens ist das ziemlich sicher und

00:48:59: hat eine höhere Rendite als ihr typischerweise verlangt am Markt.

00:49:03: Wir haben dem im ersten V7-Prozent Ausschüttungen versprochen auf das Eigenkapital, bei 50

00:49:09: Prozent Fremdfinanzierung und 9 Prozent IRA, also als interne Kapitalverzinsung und oder

00:49:16: Total Return.

00:49:17: Und damit sind wir gestartet und das haben wir jeweils eingehalten.

00:49:19: Über gesamte Laufzeit.

00:49:21: Und euer erster Fonds war ja glaube ich, wie groß war der erste Fonds direkt?

00:49:25: 230 Millionen Euro war der erste Fonds.

00:49:27: 230 Millionen Eigenkapital.

00:49:29: Der gesamte Kapital, inklusive Fremdfinanzierung.

00:49:32: Okay, so.

00:49:33: Das heißt, damit konnte der dann erstmal losarbeiten und das hat also, ah, hast du

00:49:36: ja auch zu diesem Thema promoviert.

00:49:38: Das heißt, damit konntest du klasse das bedienen, was du neben der Immobiliengeschichte, quasi

00:49:42: das Thema, wozu du promoviert hattest.

00:49:43: Und was ja aber hinzukommt, du sagst es ja selber, das Geschäft als Projektentwickler

00:49:48: ist schwankend.

00:49:49: Auf einmal hatte dir als Fondsbetreiber ja eine Management Fee.

00:49:53: Ja.

00:49:54: Das heißt, ihr konntet quasi eure internen Kosten.

00:49:56: Ich gehe davon ausser sich damals schon mehrere Dutzend Mitarbeiter hattet.

00:49:59: Auf einmal konntet ihr auch die internen Kosten bezahlen aus einer Management Fee heraus.

00:50:03: Habt quasi den Kicker gehabt, wenn es besser lief als prognostiziert und habt irgendwie

00:50:08: indirekt auch Bestand aufgebaut.

00:50:10: Und vor allem Bestandsprovision, recurring revenues, sie jeden Monat irgendwie fließen.

00:50:14: Ja, richtig.

00:50:15: Das war der große Vorteil, unser strategisches Ziel war, transaktionsunabhängig zu sein.

00:50:20: Das heißt, keine Deals machen zu müssen in Zeiten, wo man besser keine Deals macht.

00:50:24: Und die Mannschaft dadurch bezahlen und auslasten zu können, dass man Objekte hat.

00:50:29: Und bei Unternehmensimmobilien ist die Unterscheidung zwischen Entwicklung und späterem Asset Management

00:50:34: auch nicht so groß.

00:50:35: Da ist immer was zu tun.

00:50:36: Unternehmen verändern sich dauernd.

00:50:38: Ihre Produktionsprozesse, ihre Bedürfnisse, sind dauernd einem Wandel unterlegen.

00:50:42: Ist immer gut, wenn man mit den Vermieter anrufen kann und sagen kann, komm, ich muss dies

00:50:46: oder jenes machen, ich brauche eine Aufstockung, eine neue Halle oder ähnliches.

00:50:49: Und der Vermieter hat auch Geld, weil er einen Fonds hat, der mit viel Eigenkapital.

00:50:53: Und von daher war das eine win-winne Situation für alle Beteiligten.

00:50:57: Ja, habt ihr es als Asset Manager weiter begleitet?

00:50:59: Also, wie du schon sagst, da kommt ja, du brauchst ein Gebäude, auf einmal wächst der Mieter.

00:51:03: Und der Mieter sagt, ich brauche eine Halle mehr.

00:51:04: Der muss ja nicht zur Bank gehen und dann muss ich da selber darum kümmern, sondern

00:51:07: er konnte euch anrufen und dann sagen, ich brauche eine neue Halle.

00:51:09: Habe dir gesagt, okay, wir kümmern uns von vorne bis hinten um alles, du sagst nur, was

00:51:13: die Spezifikation ist.

00:51:14: Und zum Schluss mündet das alles in einer Miete.

00:51:16: Genau.

00:51:17: Und damit war es für euch absolut kalkulierbar.

00:51:19: Er musste sich um nichts kümmern, der Mieter konnte sich aus operative Geschäft konzentrieren

00:51:23: und ihr habt die Immobilie damit immer weiter ausgebaut und immer profitabler gemacht,

00:51:27: ja auch für die Anleger.

00:51:28: Genau.

00:51:29: Und wir haben das Konzept sogar so weiterentwickelt, dass die Unternehmen von uns so eine Art

00:51:33: Wunschliste bekommen, haben wir so eine Aufpreisliste.

00:51:35: Wenn man Autokauf weiß man das ja, Konfigurator, da kann man anklicken, was man alles hat und

00:51:39: hinterher muss man wieder abspecken, weil es viel zu teuer geworden ist.

00:51:42: Bei uns war es auch so, wenn ein Mieter kam und sagt, ich brauche aber jetzt eine Klimatisierung,

00:51:46: habe gesagt, ein Euro mehr Miete oder der Teppich ist nicht gut genug, ich möchte irgendwas

00:51:50: Hochfloriges oder Besseres haben, haben wir das immer genau ausgerechnet auf die Miete

00:51:53: umgelegt und dann dadurch Mieten generiert, die die höher waren als die, mit denen wir

00:51:58: ursprünglich kalkuliert haben.

00:52:00: Das habt ihr ja so weit vorangetrieben, habt ihr mehrere Fonds gemacht?

00:52:04: Mhm.

00:52:05: Und du, im Summe habt ihr über die Fonds eingesammelt?

00:52:07: Ja, wir haben Assets on a Management gehabt bis zum Schluss, bis wir unsere Anteile veräußert

00:52:13: haben von 4,5 Milliarden.

00:52:15: Und heute ist die Gesellschaft, in der ich immer noch im Auswichtsrat bin bei der Bios,

00:52:21: hat über 7 Milliarden Assets on a Management.

00:52:23: Wie viele Mitarbeiter habt ihr gehabt?

00:52:24: Wir hatten damals 180 und heute sind wir etwas über 200, 220 glaube ich.

00:52:30: Also euch wurde die Gesellschaft, die war 100%ige Eigentümer, du ein Geschäftspartner,

00:52:34: in 2018 habt ihr verkauft?

00:52:37: 2018.

00:52:38: An die Swiss Life, ne?

00:52:39: Richtig, den Swiss Life Konzernen, in dem Fall Swiss Life Asset Managers.

00:52:43: Wow.

00:52:44: Also die Swiss Life ist eine Versicherungsgesellschaft, sehr bekannt in der Schweiz, Marktführer

00:52:48: dort auch.

00:52:49: Haben die nicht auch die Awe-D gekauft damals?

00:52:51: Richtig, ja.

00:52:52: Okay, dann nein, dann ist mir richtig.

00:52:54: Und sind sehr stark im Bereich Third-Party Asset Management, also verwalten sehr viel

00:53:00: Grundbesitz in Europa und sind mit der größte in Europa und die waren in dem Bereich noch

00:53:06: gar nicht aktiv, haben sich den angeschaut, fanden den sehr, sehr gut, eine sehr gute

00:53:10: Ergänzung zu dem, was sie schon hatten und haben insofern den Laden übernommen.

00:53:15: Wahnsinn.

00:53:16: Und für uns war es so, wir suchten eigentlich einen strategischen Partner für die Projektentwicklung,

00:53:22: dadurch dass wir in der Projektentwicklung auch sehr große Transaktionen gemacht haben

00:53:27: und immer durchgängig eigenfinanziert waren, war es so, dass manchmal das schon schmerzhaft

00:53:33: war, so viel Eigenkapital jeweils bereitstellen zu müssen für neue Projekte.

00:53:37: Und gerade in Zeiten, wo die Regulierung stärker geworden ist, die Eigenkapitalanforderungen

00:53:42: stärker geworden sind, war es für uns so, dass wir einen strategischen Partner gesucht

00:53:45: haben.

00:53:46: Und was wir gefunden haben, ist jemand, der die gesamte Firma haben wollte und nicht nur

00:53:50: Anteile daran.

00:53:51: Aber das war auch okay für uns.

00:53:53: Um uns mal einzuhornen, das hätten die jetzt auch nicht zehnmal in Europa kaufen können,

00:53:58: ihr wart schon in dem Bereich extrem groß und relativ einzigartig.

00:54:02: Ja, aber auf Art.

00:54:03: Der größte in Deutschland, auch nur auf Deutschland fokussiert.

00:54:06: Und wir haben in vielen Jahren Markteanteile von 15 bis 20 Prozent am Transaktionsmarkt

00:54:11: gehabt.

00:54:12: Also es gab neben uns kaum jemand.

00:54:14: Also manchmal so regionale Mittelständler, bayerischen Städten beispielsweise, aber

00:54:19: nicht in der gleichen Weise wie wir.

00:54:21: Inzwischen gibt es aber einige, die das auch erkannt haben und in dem Feld auch aktiv

00:54:26: sind.

00:54:27: Und du bist heute immer noch im Aufsichtsrat der Firma, was ja dafür spricht, dass ihr

00:54:31: sehr gut verkauft habt.

00:54:32: Das scheint mal für alle so gelaufen ist, wie wir sich vorgestellt haben, also auch für

00:54:34: ein sehr freundschaftliches, nachhaltiges Verhältnis.

00:54:36: Es ist, glaube ich, auch sehr, sehr schlau.

00:54:39: Es ist so ein Spezialist, wie dich da drin zu behalten.

00:54:41: Also ich glaube, für beide Seiten ziemlich werttreimt.

00:54:43: Und was hast du dann gemacht?

00:54:46: Also bist du jetzt heute, was ja gesagt hat, du bist 59.

00:54:48: Hast ja unglaublich viel Erfahrung gesammelt.

00:54:51: Da unglaublich viel auch bewegt.

00:54:53: Was machst du heute?

00:54:54: Ich bin immer noch Projektentwickler.

00:54:55: Allerdings selber nicht operativ.

00:54:57: Das heißt, ich habe keine eigene Mannschaft.

00:54:59: Ich habe keine Mitarbeiter, die jetzt für mich Projekte begleiten.

00:55:04: Ich habe aber Beteiligungsgesellschaften.

00:55:06: Einen in Frankfurt und zwei in Berlin, mit denen ich gemeinsam investiere.

00:55:12: Das heißt, die machen die Projektentwicklung.

00:55:14: Die Gesellschaft wurden gegründet.

00:55:15: Zwei von denen von ehemaligen Doktoranden von mir.

00:55:18: Perfekt.

00:55:19: Die beide sehr schlau sind und sehr gute Unternehmer sind.

00:55:23: Und ich unterstütze sie dabei, ihre Projekte zu entwickeln, Strategien zu entwickeln.

00:55:30: Und freue mich daran, mit sehr jungen, sehr leistungsfähigen Teams zu arbeiten.

00:55:34: So um die 25, 30 Mitarbeiter.

00:55:37: Und das macht große Freude.

00:55:38: Ich finde das absolut beeindruckend, wie man so strategisch an dieses Thema rangehen kann.

00:55:43: Und vor allem so akademisch.

00:55:45: Und das zieht sich ja bei dir wirklich komplett von Anfang bis zum Ende durch.

00:55:48: Und jetzt wieder mit den Doktoranden.

00:55:50: Also eigentlich setzt du ja extrem starke Theoretiker auf ein sehr praktisches Thema.

00:55:55: Und du willst ja auch, bist ja selber auch dozent, du möchtest ja auch unbedingt das

00:56:00: Wissen in diesem Bereich erweitern, weil du sagst, wir haben da eine Wissenslücke.

00:56:03: Wir haben da ein Problem.

00:56:04: Wir managen unsere Immobilien definitiv nicht gut genug.

00:56:06: Und überdenken diese auch viel zu selten.

00:56:09: Ja, also wir haben auch unsere Mitarbeiter, steht selber ausgebildet, als Projektmanager

00:56:13: frisch von der Hochschule.

00:56:14: Weil wir gar nicht getrennt haben zwischen verschiedenen Berufen.

00:56:17: Es gibt so Projektentwickler und Assetmanager, Hausverwalter und uns machen die Projektmanager,

00:56:22: machen alles gemeinschaftlich.

00:56:24: Und wir versuchen von Anfang an sie so gut auszubilden, dass sie auch eigene Entscheidungen

00:56:30: treffen können vor Ort und nicht immer alles nach oben delegieren, was ja Deutschland

00:56:34: sehr beliebt ist.

00:56:35: Es gibt ja auch eine große Fehlervermeidungskultur bei uns.

00:56:38: Und ihr habt gesagt, ihr werdet Fehler machen und das total in Ordnung, solltet ihr sie nicht

00:56:43: wiederholen.

00:56:44: Und wenn ihr das Gefühl habt, dass ihr irgendwas nicht genauer wisst, dann fragt lieber.

00:56:46: Also eine Fragenkultur war bei uns auch etabliert.

00:56:49: Das ganze Firmenmotto hieß von Anfang an immer weiter denken.

00:56:51: Und das war der Anspruch, dass man sich mit der Immobilie so intensiv beschäftigt.

00:56:58: Etwa wenn man sie ankauft, dass man, wenn man gekauft hat, mehr weiß wie die Immobilie

00:57:02: als der Verkäufer und alle anderen am Tisch.

00:57:05: Und wir haben gesagt, das ist so ganz simpel.

00:57:08: Die Immobilie kann nicht wegrennen.

00:57:09: Das ist einfach mal Immobil.

00:57:10: Du kannst da hinfahren, kannst das Umfeld anschauen, kannst den Wettbewerb analysieren.

00:57:14: Und am Ende weißt du sehr viel und das ist auch keine Rocket-Science.

00:57:18: Das ist also nichts, was Verborgenes Wissen oder das Umfasst.

00:57:22: Es geht einfach nur darum, schlauer ranzugehen und mehr zu erfahren über das Objekt und

00:57:26: seine Leistungsfähigkeit.

00:57:28: Und leider ist es so, dass Immobilien halt heute immer noch als Kapitalanlage gesehen

00:57:36: werden, die man nur passiv kauft und man dann ein bisschen spekuliert.

00:57:39: Dann wird automatisch mehr wert.

00:57:40: Die Mieten steigen automatisch, weil sie indexiert sind.

00:57:44: Aber in der Praxis ist es einfach nicht so.

00:57:47: Im langfristigen Vergleich werden die Immobilien nicht automatisch mehr wert, sondern nur,

00:57:51: wenn man sich wirklich, wirklich gut drum kümmert.

00:57:53: Das ist ein aktives, für mich ist es ein aktives Investment.

00:57:57: Wir können beide die Telekom-Aktie besitzen.

00:57:59: Die können wir beide nicht beeinflussen.

00:58:01: Da müssen wir uns auf die Telekom verlassen.

00:58:02: Es läuft also für uns beide gleich gut.

00:58:04: Wenn wir beide dieselbe Immobilie besitzen und der eine sich mehr kümmert als die andere

00:58:08: schlaure Entscheidung trifft, läuft es eben nicht für beide gleich gut.

00:58:11: Das ist definitiv, sollte auch jeder wissen, ein Immobilien ist ein aktives Investment.

00:58:16: Richtig.

00:58:17: Und das ist ja auch der Spaß daran, dass man gestalten kann.

00:58:23: Und was ich sehr befriedigend finde, ist, dass man auch Immobilien ganz langfristig orientieren

00:58:29: kann.

00:58:30: Das heißt, wenn ich heute was Neubau oder Umbau habe, habe ich nicht die erste Vermietung

00:58:33: im Kopf oder die ersten fünf Jahre.

00:58:34: Eigentlich versuche ich allen Leuten zu erklären, vor allem meinen Studenten, macht Konzepte,

00:58:40: die für 100 Jahre halten.

00:58:41: Und wenn du so rangehst und sagst, es muss für 100 Jahre nutzen, stiften ein solches

00:58:46: Objekt, dann denke ich darüber anders nach und baue nicht Micro-Apartments oder Studentenwohnheime,

00:58:52: so wie man sie heute baut.

00:58:54: Man macht Sachen drittverwendungsfähig, sollte Nutzungen ändern können.

00:58:59: Die Funktionalität ist ganz wesentlich, dass man dir hält.

00:59:04: Und die Gründerzeit hat uns das vorgemacht.

00:59:07: Fast alle Immobilien aus der Gründerzeit sind solche, in denen wir heute gerne leben

00:59:11: und arbeiten, weil sie einfach sehr schlau konzipiert worden sind als Stahlskelettbauten

00:59:15: mit hohen Deckenhöhen, ordentlichen Raumtiefen, sehr guter Belichtung.

00:59:19: Zentralen Punkten für Strenge, also das sind ja auch als Themen, wie wird was weggeführt

00:59:25: von dem Objekt, wie wird was reingeführt in ein Objekt, wie wird entsorgt aus dem Objekt.

00:59:29: Wenn du dieses Thema einmal durchgespielt hast, dann weißt du, dass es sinnvoll ist, die Küchen

00:59:32: übereinander anzuordnen und nicht quer im Gebäude zu verteilen, weil die so sieht,

00:59:35: dass du schön findest.

00:59:36: Genau, du kannst Objekt genauso wie du Firmen baust, du versuchst, der Möglichst effizient

00:59:40: zu bauen, genauso kannst du auch Immobilien bauen.

00:59:42: Aber darüber muss man halt nachdenken.

00:59:43: Und dann gibt es noch einen großen Irrweg, der gerade beschritten wäre, dass die Immobilien

00:59:48: immer technologisch aufgerüsteter werden und immer teurer werden und das am Ende der

00:59:53: Hausmeister eigentlich ein Diplomingenieur sein muss, um die Anlagen bedienen zu können.

00:59:58: Das meines Erachtens ist Irrweg, wir müssen Objekte einfach robuster bauen, weniger Haustechnik

01:00:04: und weniger verspielte Technologien unterbringen, die eine halbwerts Zeit haben von nur wenigen

01:00:12: Jahren.

01:00:13: Die einfache des Objektes ist, wenn mir auch jemand erzählt, was der für tolle Haustechnik

01:00:16: verbaut hat, dann bekomme ich immer Angst.

01:00:18: Also meine Nachbarn, die müssen einen Serveradministrator anrufen, wenn bei ihnen irgendetwas nicht funktioniert.

01:00:22: Mir ist persönlich immer wichtig, wenn irgendetwas nicht funktioniert, wie der Lichtschatter,

01:00:26: irgendwas, was man eigentlich möchte, Elektriker anrufen können.

01:00:28: Und am besten kann es einen begabten Handwerk haben, auch noch machen nicht mal der Elektriker.

01:00:32: Aber du hast absolut recht, das ist heutzutage, sind wir da echt relativ weit in Gebäude

01:00:37: Automatisierung und jeder will ja noch die letzte Sonnausbox über das selbe System steuern

01:00:41: wie die Heizung.

01:00:42: Und es geht ja auch um Verträglichkeit, Netzwerke und Co.

01:00:44: Das ist ja auch als nicht so einfach.

01:00:46: Ja, also ich trinne auch immer sehr zwischen Hardware und Software eines Gebäudes und die

01:00:50: Hardware ist eine, die ich am liebsten nur im iPhone habe.

01:00:53: Punkt.

01:00:54: Und die Hardware muss möglichst dumm sein.

01:00:56: Ich sage den Teams immer, wenn sie in ein neues Projekt herangehen, baumet bitte das

01:01:00: dümmste Gebäude der Welt.

01:01:01: Am besten ohne Heizung, ohne Lüftung, ohne Klimatisierung, natürliches Licht am Arbeitsplatz.

01:01:07: Du kannst das Fenster aufmachen, um zu lüften und zu atmen.

01:01:11: Solche Aspekte werden heute, weil wir sind sehr technologiegetrieben in der Planung und

01:01:16: der Umsetzung.

01:01:17: Also die ganze Energieeinsparungsverordnung, Kfw-Themen.

01:01:20: Und das führt leider in die falsche Richtung für meine Begriffe.

01:01:25: Das ist übrigens ein echter Lifehack.

01:01:26: Unbedingt Mitschreibenden und Tieren.

01:01:28: Baumet das dümmste Gebäude der Welt.

01:01:30: Es sollte wirklich ein Leitspruch sein.

01:01:32: Also nicht.

01:01:33: Man kann sich beim Eigentum immer auch auskassbern.

01:01:37: Man kann sagen, ich will das Tollste Haus der Welt mit den rundesten Bögen und den Tollsten

01:01:40: Säulen.

01:01:41: Auch da gilt, etwas muss wiederverwendbar sein und verkaufbar sein.

01:01:45: Wenn man individueller etwas ist, desto kleiner ist der Markt, wo du zum Schluss absteuerst.

01:01:49: Und auch das muss man alles beachten, weil die meisten Menschen haben keine Fantasie,

01:01:53: wie auch etwas hässlich etwas Schönes wird.

01:01:55: Also die Transformationsprozesse ist absolut unbekannt.

01:01:57: Und deswegen auch da, so ob ich es auch immer gehandhabt, bei meinen Häusern.

01:02:01: Ich wollte nichts besonders individuelles, was nur ich schön finde, sondern zum Schluss

01:02:05: sollte es den Geschmack der Leute treffen.

01:02:07: Ich mag zum Beispiel total abgeschliffene Dielen und bekomme ganz oft Zürn von meinen

01:02:10: Mitarbeitern Markus.

01:02:11: Die Leute wollen ein Laminat in der Wohnung und ich sage, nein, nein, ich will die

01:02:14: nicht ausdrücken, weil die halten noch 80 Jahre und ich finde es viel schöner.

01:02:17: Bitte nicht ersetzen, nicht Laminat.

01:02:18: Genau, auf keinen Fall.

01:02:19: Aber es ist wirklich so, der Großteil der Leute mag ein schönes Buchevaben des Laminats.

01:02:23: Warum auch immer?

01:02:24: Das ist manchmal so.

01:02:25: Aber man muss auch, ich bin liebend gerne im Contrarion.

01:02:28: Ich schwimme gerne gegen den Strom, man muss da auch durchsetzen können.

01:02:32: Und wir leben heute in der Zeit, wo wir so viel Bestand haben, dass wir diesen Bestand

01:02:37: auch wirklich nachnutzen müssen.

01:02:41: Und ein gutes Beispiel bei mir ist immer, wenn du einen Garten hast und einen Baumfällen

01:02:46: willst, dann musst du einen Antrag stellen und du kriegst ihn in der Regel nicht genehmigt,

01:02:49: musst du abgelenkt.

01:02:50: Wenn du einen Hochhaus hast in einer deutschen Stadt und dann in einem Hochhaus 50.000

01:02:55: Tonnen Stahl drin sind, du kannst es abreißen und alles auf den Müll schmeißen.

01:03:00: Sowieso ist die Hälfte des Müllaufkommens in Deutschland das Bauschutt.

01:03:04: Und ich glaube, wir steuern auf eine Zeit zu, wo wir einfach uns das gar nicht mehr leisten

01:03:09: können, Sachen abzureißen, weil da so viel CO2 gebunden ist im Bestand.

01:03:12: Wenn wir schon Neubauern das sehr schlau machen müssen, aber wenn wir den Bestand haben,

01:03:17: den Bestand ordentlich sanieren müssen und zwar mit ganz robusten Vorgehen und nicht

01:03:22: damit, dass wir alles so sanieren, wie es ein Neubau erfordern würde.

01:03:27: Das sind echte Themen, wo du auch Ingenieure ranlassen musst.

01:03:29: Also einen Bestandsbau abzureißen, um einen Kfw 55 Haus hinzuwauen oder irgendwas anderes,

01:03:34: der Abriss, was du damit in die Tonne schmeißt, was da an Energie reingeflossen ist.

01:03:38: Du kannst es so viel schlauer machen, aber dafür muss man eben lange drüber nachdenken.

01:03:43: Das ist so.

01:03:44: Sagen wir mal, bei so einer Denkmachiner auch wie dir, was machst du im Alltag?

01:03:49: Also was hast du für dich auch während dieser unglaublichen Beansprachung als Unternehmer?

01:03:52: Hast du irgendwas, wo du im Alltag selber zur Ruhe kommst, wo du sagst, das habe ich mir

01:03:57: ein Sport oder irgendetwas?

01:03:59: Also die nächste Mal habe ich vier Kinder, die ich liebe und mit denen ich viel Zeit verbracht

01:04:04: habe und verbringe.

01:04:05: Dann natürlich Sport.

01:04:07: Ich habe irgendwann das Laufen für mich entdeckt, auch zu einer Zeit, wo es sehr hektisch und

01:04:13: anstrengend war, aber da hat es mir immer viel gebracht, morgens früh aufzustehen durch

01:04:16: den Wald zu laufen und den Kopf freimachen.

01:04:20: Das mache ich bis heute, wenn die Verletzungen das erlauben, mit großer Freude und ansonsten

01:04:27: gibt es Themen, die mich beschäftigen, reisen zum Beispiel, ich bin ein großer Fan von Afrika

01:04:33: geworden über die Zeit.

01:04:35: Ich bin sehr interessiert mich sehr für die Probleme von Afrika.

01:04:37: Er hilft da auch mit, was Bildung und Ausbildung angeht, über die Hochschule und eine Stiftung,

01:04:42: die wir geründet haben, die afrikanische Doktoranden nach Deutschland bringt, sie hier ausbildet

01:04:47: und dann in der Regel zu Hause wieder an die Unis zurück sendet.

01:04:52: Das ist wirklich gut.

01:04:53: Das hat einen riesen Effekt.

01:04:55: Wir müssen das Thema die Probleme in Afrika lösen und wir müssen ihnen zeigen, wie das

01:05:01: geht, indem wir sichere Systeme aufbauen, rechtliche Rahmenbedingungen schaffen, wirtschaftliche

01:05:05: Rahmenbedingungen schaffen und sich vorstellt, Doktoranden von uns, die bei uns, die wir

01:05:10: betreut haben, sind jetzt teilweise Minister in Ländern oder Hochschulpräsidenten und

01:05:16: bilden 10.000 von Hochschülern aus.

01:05:18: Aber das hat große Effekte und ein anderes Thema, was ich sehr wichtig finde ist das

01:05:22: Thema Biodiversität, wo auch der Hebel in Afrika viel größer ist als den, den wir hier haben.

01:05:29: Biodiversität meint in dem Fall?

01:05:30: Ja, dass man dafür sorgt, dass Flora und Fauna vor allem die Tierwelt in Afrika überleben

01:05:36: kann, weil man muss sich vorstellen und viele haben immer diese Reservat und Safari auf

01:05:41: dem Schirm, aber Fakt ist, dass die wachsende Bevölkerung so viel Land für sich beansprucht,

01:05:47: auch um Farmland zu machen und sich ernähren zu können, dass die Tierwelt immer weiter

01:05:52: zurückgedrängt wird.

01:05:53: Und da braucht es sehr viel Geld und sehr viel Energie, um diese Biodiversität zu erhalten,

01:06:01: die da ist, oder weiter auszubauen oder zurückzubringen, gerade in Gegenden, wo Kriege geherrscht haben,

01:06:06: wo ganze Landstriche verwüstet sind, die wieder herzurichten.

01:06:11: Da gibt es Organisationen, die sich darum kümmern und bewundernswerte Leistungen erbringen.

01:06:15: Lohne wieder was Neues hier in diesem Fodkast.

01:06:19: Und hast du für dich selber so Regeln, also was jetzt über 30 Jahre aktiv quasi auch

01:06:26: als Unternehmer, das vor knapp 30 Jahren begonnen, hast du so Regeln oder Live Hacks für dich

01:06:29: entwickelt, wo du sagst, danach handel ich und das hat eigentlich immer für mich relativ

01:06:34: viel Struktur gebracht oder auch einen Vorteil gebracht, den du gerne weitergeben kannst

01:06:37: auch an unsere Zuhörer zu erinnern?

01:06:38: Ja, eine ganze Menge, also Tonnenweise eigentlich so zu regeln.

01:06:43: Also was ich für mich sehr früh festgestellt habe, auch in der Selbstständigkeit ist,

01:06:47: du kannst dich alles alleine machen.

01:06:49: Auch wenn du weißt, dass du bestimmte Sachen und Prozesse besser beherrscht, wie jeder

01:06:52: andere im Raum, musst du, wenn du dein Job gut machen willst, Vertrauen haben und die

01:06:59: Mitarbeiter befähigen Sachen zu tun.

01:07:01: Und das war bei mir ein richtig großer Lernprozess, aber irgendwann habe ich das hingekriegt und

01:07:06: ist geschafft an der Stelle, halt Menschen zu befähigen, arbeiten gut zu machen und

01:07:11: dann auch am Ende besser zu machen, dann ist man ja immer überrascht, als man selbst.

01:07:15: Und das ist ja ein ganz wichtiges Element.

01:07:17: Und auch deine Themen werden ja mehr.

01:07:18: Das heißt, das erlaubt dir, das gibt dir die Freiheit, dich um die neuen Themen, die

01:07:21: kommen, zu kümmern.

01:07:23: Darf man dich vergessen?

01:07:24: Ja.

01:07:25: Und dann das andere ist, man sehen sich immer nach Stabilität.

01:07:28: Soll als Mitarbeiter in der Firma, als auch als Chef, du willst irgendwann mal durchschnaufen

01:07:33: können und Stabilität haben, die stellt sich aber nicht ein, wenn du dich dauernd neuer

01:07:37: findest.

01:07:38: Du musst auf Stabilität hinarbeiten.

01:07:39: Genau.

01:07:40: Und wir haben, um unser Wachsum beherrschtbar zu machen, zum Beispiel in der Firma, sehr

01:07:45: früh digitalisiert.

01:07:46: Also früher als alle anderen haben wir gesagt, jede Rechnung bei uns wurde um über 15 Mal

01:07:51: angefasst.

01:07:52: Das kennen wir.

01:07:53: An fünf verschiedenen Orten abgehäftet.

01:07:55: Und keiner wusste, wo es ist und wo ist jetzt die Unterschrift drauf, die Freigabe und so.

01:08:00: Und haben gesagt, das kann nicht sein.

01:08:02: Wir dürfen die Rechnung nur einmal sehen.

01:08:03: Die muss dann digitalisiert sein im System.

01:08:06: Landen und alle müssen drauf zugreifen können.

01:08:08: Und das haben wir gemacht in 2011 oder 2012, also vor langer Zeit schon, um einfach uns

01:08:14: selber die Möglichkeit zu geben, produktiver zu werden.

01:08:18: Und das ist so ein Dauerprozess.

01:08:20: Da muss man dran bleiben.

01:08:22: Das mündet heute denn schon endlich auch ein Thema wie AI.

01:08:25: Das zu sagen, wir müssen nicht alle den krassesten, wir müssen nicht alle chagrige

01:08:28: die ganzen Tage benutzen.

01:08:29: Aber es gibt Prozesse, die kann man einfach darüber verkürzen, standardisieren, verbessern.

01:08:35: Und es wird jeden Tag ein bisschen mehr einzukalten.

01:08:38: Deswegen müssen wir nicht alle eine Studiengang dazu besuchen.

01:08:40: Aber das gehört einfach dazu.

01:08:42: Es gibt langweilige Prozesse, für die sind Menschen viel zu schade.

01:08:46: Wir brauchen ja auch die Ressource, die wir haben, die gut ausgebildet und müssen sie

01:08:49: eigentlich auf andere Themen rausschmeißen.

01:08:50: Aber wir haben am Tag 2000 Calls und setzen jetzt 30 Leute ins Calls-Center, das ist eigentlich

01:08:55: Irrsinn.

01:08:56: Das muss man eigentlich besser machen können, weil von den 2000 Calls sehr wahrscheinlich

01:08:59: eine ganze Menge Doppelungen sind und die Fragen schon mal beantwortet wurden.

01:09:02: Ja genau, Wissensmanagement ist auch so ein bisschen bieter.

01:09:05: Genau, Wissensmanagement, Wissenstransfer.

01:09:06: Ein anderer vielleicht live hackt und dann höre ich auf mit meinen guten Empfehlungen,

01:09:13: ist die Franzosen sagen, il faut sortir son cadre de référence.

01:09:17: Man muss bereit sein, aus seinem Referenzrahmen auszusteigen.

01:09:21: Das will ich damit sagen.

01:09:22: Menschen eingen immer dazu, Sachen irgendwann zu wissen und nicht mehr zu hinterfragen und

01:09:28: unterliegen dann so einem Autoritätsiratum.

01:09:30: So nach dem Motto, weil ich ja so schlau bin und so groß bin, muss ich nicht mehr gucken

01:09:36: und meine Empfehlung ist immer wieder zu fragen, neugierig zu sein und Sachen neu zu denken

01:09:42: und weiter zu denken und nicht darauf sich auszuholen, dass man irgendwas mal beherrscht.

01:09:48: Also man muss immer wieder raus treten und sich gegenüber versetzen in die Lage der anderen,

01:09:53: mit denen man verhandelt beispielsweise der Mitarbeiter, der Kunde und sagen, wie denkt

01:09:57: der eigentlich darüber und sich selber dazu wichtig nehmen.

01:10:01: Ja, da bin ich absolut bei dir.

01:10:02: Das ist auch sehr, sehr schöne letzte Worte.

01:10:05: Zumindest für diesen Podcast letzte Worte.

01:10:07: Stefan, unglaublich.

01:10:09: Also vielen, vielen Dank für das Teilen der Insights.

01:10:12: Ich finde es total irre, wie man so wissenschaftlich an Themen rangehen kann, in welcher Ruhe du

01:10:17: hier davon erzählst, was ihr da aufgebaut habt.

01:10:20: Also trägst du es ja auch unglaublich ruhig vor.

01:10:22: Und ich würde auch sagen, wenn man deine Mitarbeiter heute fragen würde, würden die bestimmt sagen,

01:10:26: immer ein sehr, sehr ruhiger, gelassener Chef, der versucht für uns alle auch die Stabilität

01:10:30: herzustellen, aber ihr habt ja wirklich da auf dem Reisbrett einen Unternehmen verworfen,

01:10:34: was zum Schluss mehrere Milliarden Euro Assets an der Management hatte.

01:10:37: Das ist ja wirklich auch eine Dimension.

01:10:38: Da kommen die meisten Menschen gar nicht hin.

01:10:40: Und ihr habt es einfach sauber gemanagt.

01:10:43: Richtig.

01:10:44: Richtig.

01:10:45: Durchdacht, sauber runter gemanagt.

01:10:47: Ihr hättest ja so noch zehn Jahre weiter machen können.

01:10:49: Irgendwie macht das ja auch noch ein bisschen weiter.

01:10:50: Ja.

01:10:51: Vielen, vielen Dank für diese Insights.

01:10:53: Ich fand es auch überhaupt nicht theoretisch.

01:10:55: Also das ist super runtergebrochen.

01:10:56: Vielen, vielen Dank, dass du hier warst.

01:10:59: Ich werde das auf jeden Fall mir weiter anschauen.

01:11:00: Ich werde deine Buchempfehlungen mir auch anschauen.

01:11:02: Ich werde auch in den Show Notes teilen.

01:11:04: Ja, genau.

01:11:05: Ja, wir feiern das.

01:11:06: Und auch dein Buch werden wir in den Show Notes teilen, was du verfassst, das ist

01:11:09: dieses 700 Seitenwerk, wo du mitgearbeitet hast.

01:11:11: Das ist leider vergriffene Auflage.

01:11:12: Nein!

01:11:13: Wir arbeiten gerade in einer Neuauflage eines anderen Buches.

01:11:16: Das werde ich vielleicht empfehlen, es kommt auf nicht im halben Jahr raus.

01:11:20: Sehr, sehr gerne.

01:11:21: Ja.

01:11:22: 1000 Dank, dass du hier warst.

01:11:23: Hat mir Spaß gemacht.

01:11:24: Ja, auch.

01:11:25: Schöner Podcast.

01:11:26: Wenn euch der Podcast genauso gut gefallen hat wie mir, dann wirst ihr abonnieren, liken,

01:11:30: kommentieren.

01:11:31: Ich wünsche euch eine erfolgreiche Woche.

01:11:32: Vergesst nicht mit vorurs Mittelsdastark und ich sage bis bald.

01:11:40: Ich will eines sagen.